Оформление прав собственности на недостроенный объект
12 червня 2013, 13:59
Власник сторінки
Директор компании Sun Development
Взгляд
С 1 января 2013 года была введена в действие новая система регистрации прав на недвижимость прописана в новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации прав собствености на недвижимость и их обременений» № 1952-IV от 1 июля 2004 года. Новая система регистрации стала результатом целой цепочки реформ в этой сфере, а всё для того, чтоб адаптировать её к стандартам Евросоюза. Первоцель нововведения заключалось в том, чтобы объединить в одном унифицированном реестре информацию обо всех существующих правах и их обременений относительно объекта недвижимости (права собственности, права аренды, застава/ипотека такого объекта и др.), и касательно участков земли под такими объектами. Раньше такая информация была собрана в четырёх разных реестрах, а с 1 января должна была перейти в единый универсальный Укргосреестр. Даже была создана государственная регистрационная служба как ответственная за работу реестра. Но не всё пошло так гладко, как ожидалось в самом начале, ведь в нововведении упустили самую важную деталь: реестр адаптирован под стандарты Евросоюза, а украинцы оказались не готовыми к быстрым изменениям. Нужно было время и больше знаний о том, как населению пользоваться новой системой. Унифицированный реестр спровоцировал ряд проблем и возникновение десятков вопросов, что застопорило и так не стремительную работу реестра.
Именно поэтому президент Виктор Янукович уже через месяц жизни реестра уволил Леонида Ефименка с посады главы государственной Регистрационной службы Украины (Об этом в указе главы государства № 52/2013 от 1 февраля 2013 г). А всё потому, что процесс запуску новой системы реестрации вещных прав, которая должна была прискорить и сделать более простою и удобной для граждан процедуру регистрации прав, работал с точностью и наоборот. Украинцы столкнулись с множеством проблем по регистрации. Одной из самых больных тем стала регистрация прав на недострой. Для таких незавершённых объектов предусмотрели оформление первичной документации. К этим документам не отнесли технический паспорт (он один из самых главных при регистрации прав собственности), оформить который возможно только после сдачи в эксплуатацию. Напомним, что функции госрегистратора прав на недвижимое имущество выполняют нотариусы, а не бюро технической инвентаризации, как было раньше. Но как же быть с недостроем?
Рассмотрим некоторые важные моменты, как оформить право собственности на недостроенный объект (а не на материалы строительства, как часто уточняют).
Во-первых, объект незавершенного строительства, может считаться недвижимостью. Закон трактует это понятие как «объект, связанный с землей, который не может быть перемещен на другое место без ущерба для назначения». Кроме того, основные этапы его строительства уже должны быть завершены. При соблюдении этих требований недострой можно идентифицировать, как объект недвижимости и вести речь о праве на него.
Во-вторых, должны быть оформлены: документы на земельный участок и проектно-разрешительная документация, иначе объект незавершенного строительства в этом случае будет считаться самовольно возведенным строением. По закону он может подлежать сносу. Основанием для признания права на недостроенную собственность может стать договор между инвестором и застройщиком. Препятствием этому является прописанное в договоре условие о том, что квартира передается в собственность инвестору только после того, как жилой дом будет введен в эксплуатацию.
В-третьих, когда вы возводите строение на земельном участке, право собственности возникает только в момент государственной регистрации возведенного здания, как это следует с главы 24 гражданского кодекса Украины. Но в письме высшего специализированого суда Украины по рассмотрению гражданских и криминальных дел (от 28.01.2013 р. N 24-150/0/4-13) идёт речь о применении практики рассмотрению гражданских прав и защиту прав собственности. Во втором пункте (Момент возникновения права собственности на вещь (имущество) определяется законом) прописано: «В случае необходимости право собственности на незавершенное строительство, при наличии определенных законом условий, может быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества (статья 331 ГК). Из такого же момента возникает право собственности на переработанную вещь, созданную с использованием другой вещи (материала). Учитывая эти моменты оформление необходимой документации и, как итог, прав собственности становится не таким уж и страшным, как на первый взгляд.
Вместо постскриптума.
Законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, на сегодняшний день содержит ряд неточностей и внутренних противоречий. Как результат система регистрации не работает должным образом. Такая ситуация существует в силу того, что большинство БТИ вели соответствующие регистрационные дела в бумажном виде, тогда как Реестр представляет собой электронную базу данных. Соответственно, информация из баз данных БТИ практически не была перенесена в Реестр. Понадобится, как минимум, несколько месяцев для того, чтобы новая система полноценно заработала. Тем не менее, внедрение единой системы регистрации прав на недвижимость, является необходимым и, в целом, положительным шагом. Одним из негативных моментов является неполная публичность новой системы.
Рубрика "Блоги читачів" є майданчиком вільної журналістики та не модерується редакцією. Користувачі самостійно завантажують свої матеріали на сайт. Редакція не поділяє позицію блогерів та не відповідає за достовірність викладених ними фактів.