Де взяти кошти, якщо їх не вистачає в міському бюджеті?

про проблеми ремонту житлового фонду

Тема якості послуг з утримання житлового фонду та необхідність впровадження реформ в цій сфері постійно обговорюються як на рівні урядовців, так і серед пересічних мешканців. На це є багато причин, але головна з них -  те, що в тому самому житловому фонді мешкають більше 90% мешканців міст. Для прикладу, у Львові станом на 2010 рік у місті налічувалось 8526 будинків, з яких 2416 потребують ремонту. Щороку складається перелік будинків, які ремонтують за кошти міського бюджету, однак через великі обсяги капітальних робіт та обмеженість коштів, якими оперує міський бюджет, темпи проведення ремонтів - низькі. До категорії зношених та аварійних будинків Міністерство ЖКГ ще станом на 2010 рік віднесло майже 53,6 тисяч будинків загальною площею 4,8 млн м2, де постійно проживають понад 191 тисяча людей . Кричущі цифри статистики по всій країні вимальовують неоптимістичну картину: потреби зростають, а фінансування хронічно не вистачає. Як зазначив в одному із своїх інтерв’ю міністр ЖКГ А. Близнюк: "За розрахунками сьогодні інвестиційна потреба України у сфері життєзабезпечення становить понад 700 млрд. грн. І бюджетне фінансування всіх рівнів ніколи не зможе забезпечити цю потребу. Необхідні реформи у системі управління та державного регулювання галузі. Ми повинні створити нормальні ринкові умови для ефективного залучення всіх можливих форм фінансування в житлово-комунальне господарство…" . Питання фінансування капітального ремонту житлового фонду, модернізації підприємств житлово-комунального господарства, впровадження енергозберігаючих технологій навіть не обговорюються - грошей на ці цілі немає і в найближчому майбутньому не передбачається. Все це і багато іншого привели галузь практично до колапсу.

І не дивно, адже країна, де понад 90% житлового фонду приватизовано, живе в системі, яка розроблялась ще в Радянському Союзі, де державі належало майже 100% житлового фонду. В тій системі оплата населення також  не перекривала потреб комунальників, але держава дотувала до 90%  необхідних витрат, що було досить логічно – держава дбала про своє майно. Під час приватизації житлового фонду, яка відбулася масово в 90-х роках, була припущена стратегічна помилка, результати якої продовжують знищувати житлово-комунальну сферу. Помилка полягає в тому, що громадяни ставали власниками житлових приміщень, в той час, як дахи, підвали, фасади, сходові клітки, ліфти залишалися на балансі муніципалітетів. Наслідки цієї помилки можна спостерігати майже в кожному будинку, де поруч з дорогими квартирами з «євроремонтом» ми бачимо занедбані сходові клітки, мокрі підвали, облуплені фасади. Тобто ситуація з недофінансуванням погіршується безвідповідальним ставленням мешканців.

«Власник, який дбає про своє майно» – найпростіша і найефективніша формула успіху, яка працює у всіх розвинутих країнах світу. В країнах Європейського Союзу ця формула сприймається як закон, лише в деяких випадках держава пропонує допомогу, але не виконує всю роботу за власника. У житлових комплексах із приватними помешканнями на території ЄС прийнято робити ремонт комунальної інфраструктури за рахунок власників помешкань, створюючи для цього якнайсприятливіші умови. У всіх країнах-членах ЄС є можливість взяти кредити на ремонт до 3% річних з строком погашення до 20 років із максимально гнучкими та сприятливими умовами. Власники сплачують 100% вартості ремонту, проте у ряді країн, зокрема в Естонії  та Фінляндії , муніципалітет частково сплачує відсотки по кредиту замість власників. В Німеччині надаються безвідсоткові кредити . Існує система додаткових пільг. Для прикладу, у Польщі - це компенсаційні премії з Фонду термомодернізації та ремонтів у формі часткової компенсації вартості ремонту або виділення коштів на заміну вікон, утеплення фасадів та дахів . У Чехії за умови проведення термомодернізаційних заходів муніципалітет фінансує 20% вартості ремонту та надає безкоштовне тимчасове житло в разі відселення на час виконання робіт . В Литві виплати по кредиту можна заморозити на два роки. У Франції власники відремонтованих будівель отримують значні податкові пільги, а також існує програма 35% субсидій при виконанні стандартів енергозбереження і безпеки.

У постсоціалістичних країнах, зокрема в Польщі та Литві, існувала до недавнього часу, а у найбільш депресивних регіонах існує досі, практика співфінансування ремонту будинків муніципальними органами влади та мешканцями будинків 50/50 відсотків, з яких частка мешканців значною мірою покривалася коштами фондів громад, до яких належить житловий фонд . В Латвії, якщо у будинку є неприватизовані квартири, їх частку за ремонт сплачує міська влада . Отже, формула зберігається і саме власник несе відповідальність за стан свого майна, а держава і муніципалітети лише допомагають добрим власникам.

 В Україні спостерігаються інші настрої - 53% мешканців впевнені, що оплачувати капітальний ремонт мають ЖЕКи з власних коштів або із залученням кредитних ресурсів; 22% вважають, що ремонт має відбуватися на умовах співфінансування власників і державних структур, відповідальних за стан житла; і лише 23% погоджуються, що фінансувати ремонти в повному обсязі мають власники приміщень . Відповідно до цих даних, головним завданням влади на всіх рівнях має бути робота з активними мешканцями, які готові фінансувати самостійно або на умовах співфінансування капітальні ремонти власних будинків, оскільки така готовність свідчить про господарський підхід справжнього власника. Адже за свідченням наших іноземних колег, інвестування коштів в ремонт власного будинку - це досить вигідна справа. Доповідаючи на Другому Всеукраїнському Форумі ОСББ, вони зазначили, що після проведення ремонтів мешканці отримують в якості ефекту не тільки підвищення комфорту, але й пряму економію коштів на опалення, а також збільшення ринкової вартості власної нерухомості. На форумі був наведений приклад капітального ремонту, коли вклавши в середньому $53 на кв.м. на ремонт, мешканці отримали миттєвий приріст вартості кожного метру більш ніж на $100 за кожний метр . Отже, виявляється, що правильно зроблена інвестиція в ремонт власного будинку може бути самоокупною і надзвичайно вигідною.

Надзвичайно цікавим є факт, що позитивний приклад такої системи співфінансування вже успішно працює в Україні. Починаючи з 2009 р. мешканці багатоповерхівок в м. Вінниця мають можливість прискорити капітальний ремонт своїх будинків шляхом співфінансування робіт. Відповідне рішення виконавчий комітет Вінницької міської ради прийняв 28 травня 2009 року . Сам механізм роботи з  формування переліку об'єктів, які потребують капітального ремонту та його виконання, передбачає кілька етапів. Спочатку житлово-експлуатаційні контори попередньо визначають перелік будинків та передають інформацію Департаменту житлового господарства. На основі цього формується база даних, де збирається інформація щодо потреб у капітальному ремонті житлового фонду. Також в базу даних включаються об'єкти, які обстежені працівниками Департаменту житлового господарства, побажання мешканців та пропозиції депутатів міської ради. Згідно показників вартості капітального ремонту визначається орієнтовна вартість робіт капітального ремонту та сума дольової участі мешканців. Після чого Департамент житлового господарства спільно з житлово-експлуатаційними конторами із залученням підрядних організацій проводить збори, на яких зазначена інформація доводиться до мешканців. Якщо мешканці готові взяти участі у співфінансуванні капітального ремонту, Департамент житлового господарства заключає трьохсторонній договір за підписом старшого по будинку або представника від мешканців. Кошти мешканців перераховуються на рахунок підрядної організації, з якою укладено договір. Якщо мешканці відмовились, інформація про будинок залишається в базі даних проблемних питань, які потребують вирішення. В результаті запровадження такого механізму щороку кількість відремонтованих будинків за рахунок співфінансування збільшується, а мешканці практично поза чергою мають можливість покращити стан свого будинку на умовах співфінансування: 70% від суми виділяє міський бюджет, 30% мають зібрати самі мешканці.

У Львові в цьому році на ремонти багатоквартирних будинків в бюджеті планувалось передбачити більше 10 млн. грн. Якщо половину цих коштів витратити за схемою, яка реалізована в Вінниці, то на ремонти житлового фонду буде додатково залучено більше 2 млн. грн., що еквівалентно 20% збільшенню загального бюджету ремонтів. Враховуючи загальнодержавну програму розвитку і реформування ЖКГ 2010-2014 рр., яка прийнята Верховною Радою України, необхідно затвердити міську програму ремонтів житлового фонду в рамках державної програми, яка закріпить механізм співфінансування (відповідна програма вже розробляється за участю Департаменту економічної  політики, Департаменту житлового господарства та інфраструктури та Інституту міста).

Крім економічного ефекту, ми очікуємо більш очевидного прояву ефекту «права власності», коли мешканці. які скористалися програмою, будуть значно обачніше ставитися до стану помешкань загального користування, адже вони вклали власні кошти. Міський голова Вінниці В. Гройсман зазначав високу ефективність такого підходу: «Мешканці, які беруть участь у фінансуванні капітальних ремонтів своїх будинків, контролюють якість виконання робіт, знають в яких обсягах вони виконані, вони бережуть, що зроблено. Це системне рішення і його потрібно розвивати, підтримувати і бути максимально підзвітними самим мешканцям» . Аналогічний ефект ми спостерігаємо при реалізації програми реставрації, окремих елементів будинків (брами і вікна) в центральній частині міста в рамках співпраці з Німецьким товариством технічної допомоги GIZ . Мешканці прискіпливо контролюють якість робіт, а потім набагато акуратніше ставляться до відремонтованих спільним коштом брам. Саме тому більшість міжнародних програм технічної допомоги обов’язково зазначають готовність до співфінансування як необхідну умову для участі в конкурсах на отримання фінансової допомоги.

Звичайно, така програма має мати відповідний інформаційний супровід, щоб всі зацікавлені мешканці мали змогу отримати вичерпну та об’єктивну інформацію щодо можливості скористатися процедурою позачергового проведення ремонту своїх будинків. Важливо відзначити, що впровадження такої програми не означає відмову міста ремонтувати житлові будинки без співфінансування, а лише надає мешканцям право скористатися правом на позачерговий ремонт. В умовах, коли коштів на проведення необхідних ремонтів не вистачає, місто зобов’язане використати найкращий український та закордонний досвід і реалізувати подібну програму, підтримуючи в першу чергу найбільш активних мешканців, які як справжні власники розуміють свою вигоду і відповідальність в підтриманні доброго стану власного житлового фонду.

Використані джерела:

1. http://project.ukrinform.ua/news/16487/
2. http://www.rbc.ua/ukr/top/show/bliznyuk-investitsionnaya-potrebnost-v-sfere-zhkh-sostavlyaet-22092011091500
3. http://www.kmv.gov.ua/stratpropos.asp?IdType=1&Id=231509
4. Реформа ЖКХ от А до Я / Юрий Хиврич, Олег Адамов. – ПОО УСИ «Инрес»
5. Правові основи фінансування комунального господарства. Режим доступу: http://adminpravo.com.ua/index.php/2010-04-13-14-05-13/146-2010-09-29-12-40-13/1959-31-----.html
6. http://stroypuls.ru/vipusk/detail.php?article_id=27466
7. http://www.bef-de.org/Members/befadmin/projektdateien/event-eefirus-dec-2011-riga/01_hoeller_iwo_energy-efficiency_sm.pdf
8. http://www.gniazdko.com/dofinansowanie-na-remont-budynku/
9. http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-modernizaci-bytu-pro-obce.html
10. http://huby.wroclaw.pl/04_mieszkania/4_7_remonty_wspolfinansowane.htm
11. http://gkh.com.ua/gkh/full-news-gkh/view19033/
12. Реформа ЖКХ от А до Я / Юрий Хиврич, Олег Адамов. – ПОО УСИ «Инрес»
13. http://city-institute.org/index.php?option=com_content&view=article&id=189:2011-10-31-14-58-56&catid=1:latest
14. http://osbb.vinnytsya.info/index.php?option=com_content&task=view&id=220&Itemid=50
15. http://osbb.vinnytsya.info/index.php?option=com_content&task=view&id=220&Itemid=50
16. http://www.urban-project.lviv.ua/ua/gtz-projects/restavraciya-pamyatok-architektury/programa-po-restavratsiyi-dverey