ОСББ: змін, ми чекаємо змін!

12 квітня Президент України Віктор Янукович застосував право вето до Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ». Відповідно до доручення Голови держави, до 15 червня повинен з’я

Рішення Президента є, безумовно, ґрунтовним і справедливим, адже цей недосконалий, руйнівний для ОСББ країни закон не має і не може мати права на майбутнє. Але враховуючи проблеми, з якими майже щодня стикаються ОСББ і власники житла у багатоквартирних будинках, шанс, наданий Президентом для удосконалення законодавства щодо ОСББ, треба використати повною мірою.

Вважаю за необхідне задекларувати особисті погляди на основні принципи, за якими повинно бути удосконалено законодавство.

По-перше, Закон України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки» передбачає прийняття нової редакції Закону «Про ОСББ». Як ветований закон, так і сам Закон «Про ОСББ» є вкрай недосконалими. А тому треба зосередитись на новій редакції закону замість того, щоб змінювати те, від чого краще відмовитись.

По-друге, найменування організаційно-правової форми господарювання юридичної особи, що створюється власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, є некоректним з точки зору права.

Так, цивільне законодавство не містить такого визначення, як «співвласники багатоквартирного будинку». Багатоквартирний будинок складається з квартир і нежитлових приміщень, які є самостійними об’єктами права власності, та приміщень/об’єктів загального користування, призначених для обслуговування більш ніж однієї квартири в будинку – спільної власності власників квартир і нежитлових приміщень.

Отже у спільній власності перебуває не весь багатоквартирний будинок, а лише окремі його частини. І якщо не має «співвласників багатоквартирного будинку», то не може бути і їх об’єднань. Тому доцільним є зміна найменування організаційно-правової форми господарювання. Наприклад, на Житлове товариство. Тим більш, що це найменування є близьким до подібних найменувань світової практики та має власні історичні корні – у 1922 році було введено в дію Декрет «Про житлові товариства».

Але перехідними положеннями у новому законі треба передбачити норму про порядок приведення у відповідність із нормами закону статутів об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, створених до набрання чинності закону, пов’язані зі зміною найменування, у тому числі й про те, що зміна найменування не є перетворенням та не потребує застосування процедури припинення.

По-третє, відносини власності у багатоквартирному будинку, окремі права і обов’язки спільних власників потребують урегулювання. Багатоквартирний будинок повинен бути визначений як окремий об’єкт права власності. Також потребує визначеннюправовий режим власності на приміщення/об’єкти загального користування, призначені для обслуговування більш ніж однієї квартири в будинку – як спільна часткова власність на загальне майно у багатоквартирному будинку, та особливості здійснення відповідних прав власників.

Частки у праві спільної часткової власності на загальне майно у багатоквартирному будинку повинні бути визначені як відношення загальної площі приміщення, що перебуває у власності, до загальної площі усіх квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Але така частка не повинна підлягати відчуженню окремо від права власності на квартиру або нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку, повинна бути невід`ємною від права власності на квартиру або нежитлове приміщення та слідувати долі такого права власності.

Крім того, повинен бути встановлений механізм спільного зобов’язання (у тому числі по утриманню будинку) і спільної відповідальності, адже власність – зобов’язує.

По-четверте, управління багатоквартирним будинком і його утримання повинно бути врегульованим за такими принципами: визначення способу управління, виконавців окремих житлово-комунальних послуг – виключне право власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (або шляхом створення житлового товариства, або без створення юридичної особи – у відповідності до Закону «Про житлово-комунальні послуги» зі змінами, які є на розгляді у Верховній Раді).

Але управління повинно стати професійним, для чого держава зобов’язана сприяти розвитку нової, передбаченої Довідником кваліфікаційних характеристик професій працівників, професії – менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків). Такий управитель повинен мати право здійснювати свою діяльність як найманим працівником, так і у межах приватного підприємництва.

Також повинні бути встановлені мінімальні обов’язкові вимоги до діяльності, необхідні для належного утримання загального майна у багатоквартирному будинку.

По-п’яте, врегулюванню підлягає організація житлового товариства, та його діяльність. Потрібно передбачити як право і порядок створення житлового товариства шляхом прийняття рішення в очній і в заочній формі, так і право і порядок створення житлового товариства власниками квартир і нежитлових приміщень у двох або більше багатоквартирних будинках шляхом об’єднання або приєднання.


Особливу увагу слід приділити порядку організації та проведення загальних зборів учасників житлового товариства і порядку прийняття рішень в очній і заочній формі. Причому кількість голосів, що має власник на загальних зборах, повинна бути пропорційною його частці у праві спільної часткової власності на загальне майно у багатоквартирному будинку.

Самі ж рішення повинні стати обов’язковими для всіх власників у багатоквартирному будинку.

Удосконаленню підлягає також порядок обрання, діяльності і дострокового припинення повноважень правління житлового товариства, його компетенція, права і обов’язки; більш досконалому визначенню – кошти і майно житлового товариства, порядок їх формування, а також порядок створення і використання спеціальних фондів житлового товариства; умови і порядок здійснення житловим товариством господарської діяльності для досягнення цілей, передбачених статутом житлового товариства.

По-шосте, окремій увазі підлягає врегулювання взаємовідносин між державою і житловим товариством. Тут необхідно включити наступні положення:
про участь держави та місцевого самоврядування в фінансуванні заходів, пов’язаних з капітальним ремонтом та енергозбереженням;
про гарантії держави щодо додержання прав і законних інтересів житлових товариств, сприяння розвитку і зміцненню їх господарської самостійності;
про встановлення недоторканості спільної власності на загальне майно у багатоквартирному будинку, віднесення такої власності під захист держави і охорону законом;
про встановлення заборони втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування у фінансово-господарську та іншу діяльність житлових товариств, крім випадків, прямо передбачених законом.

По-сьоме, прикінцеві і перехідні положення закону повинні бути такими, щоб максимально полегшити приведення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, створених до набрання чинності законом, у відповідність із нормами нового закону.

У тому числі надати тривалий термін для здійснення дій, пов’язаних з приведенням діяльності і статутів у відповідність із нормами нового закону, та звільнити ОСББ від сплати реєстраційного збору під час реєстрації змін до статуту або статуту в новій редакції.

Це, звісно, не технічне завдання до розробки проекту нового закону, а лише загальна декларація.

Але я впевнений, що лише такі рішучі і професійні зміни зможуть стати реальним кроком до розвитку інституту об’єднань власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. Я в цьому впевнений так само як і в тому, що Громадська рада при Мінрегіоні не може і не буде залишатись осторонь від цього процесу.

Усі ми – власники житла – повинні створювати своє майбутнє вже сьогодні. На підвалинах справедливості, професійності і відповідальності.

У нове життя – з новим законом!

З повагою, голова Громадської ради при Міністерстві регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України Олександр Скубченко