Тайны застройщика. Как не стать инвестором долгостроя

Кто лучше застройщика знает о том, как вложить деньги в строительство жилья, и не стать при этом инвестором очередного "элита-центра"?

Профессиональными секретами о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке, поделился начальник отдела продаж ЖК "ParkStone" Дмитрий Шостя.
  Печальная статистика
  Кризис приходит и уходит, а спрос на жилье среди украинцев так и остается неудовлетворенным. Только в Киеве в очереди на расширение жилплощади стоит около 100 тыс. человек. Это значит, что на самом деле в новых квадратных метрах нуждается еще раза в три больше жителей столицы. И если речь идет о киевлянах, то они, как правило, предпочитают покупать квартиры на первичном рынке, вкладывая средства в жилье еще на этапе строительства. Преимущества такого выбора достаточно весомы – доступная цена и новая квартира вместо "убитой" хрущевки. Но и серьезные риски инвестирования в недострой также необходимо учитывать.
По данным Киевской городской госадминистрации, по состоянию на сентябрь 2012г., в Киеве по разным причинам остановлено строительство более 50 жилых домов, в которых возводится около 12 тыс. квартир. Завершать строительство шести таких зданий будут силами коммунальных предприятий. Судьба остальных пока неизвестна. Если дома будут иметь достаточно высокую степень готовности, а их застройщики – приличную репутацию, велика вероятность, что такие недострои передадут под очередную госпрограмму поддержки строительной отрасли. А если нет?
Так или иначе, такая лотерея вряд ли придется по нраву потенциальным покупателям. Вот несколько советов, как предупредить подобное развитие событий.
Дешевый сыр – в мышеловке
Первое правило – стоит обратить внимание на цену. Неадекватно низкая цена может рассказать многое и о застройщике, и об объекте. Возможно, речь идет о неудобном месте, в котором квартиры плохо продаются.
Логическая цепочка должна быть такой: если квартиры плохо продаются сейчас, то что может существенно изменить ситуацию в ближайшем будущем? Соответственно, где гарантии, что застройщик сможет достроить дом?
Или другой вариант, объясняющий активный демпинг: у застройщика могут закончиться средства, как собственные, так и взятые для старта в кредит, либо же изъятые из другого бизнеса. И он намерен максимально низкими ценами привлечь инвесторов, которые профинансируют завершение строительства.
Что это значит? Деньги – а значит и строительный процесс – могут закончиться внезапно. И ваша будущая квартира (если она конечно уже воплотилась в бетон и кирпич) "зависает" в воздухе.
Если застройщик еще и подгоняет с покупкой – стоит серьезно пересмотреть свои планы о приобретении квартиры у такой компании.
На этапе котлована
Второе правило – не стоит инвестировать в строительство на этапе котлована. В столице единицы компаний, которые являются крупнейшими, и могут себе позволить предлагать жилье в домах, где построены только нижние этажи. Но остальному рынку с ним тягаться невозможно. Поэтому "приличные" компании не рискуют открывать отделы продаж раньше, чем здание будет возведено на 60-70%.
Оптимальный вариант – дождаться, пока вся коробка будет готова. Чем выше здание – тем меньше риски стать инвестором долгостроя. Даже несмотря на то, что главные расходы ложатся на застройщика на завершающей стадии, когда прокладываются коммуникации, наличие готовой коробки существенно приближает дом к сдаче в эксплуатацию.
History
Третье правило – необходимо проверить историю компании. Казалось бы, что может быть логичнее – собрать информацию о том, как компания строила предыдущие объекты, и таким образом оценить перспективу нового проекта.
Но стоит "копнуть" и глубже – оценить, как фирма "пережила" кризис. С трудностями? Тогда где гарантии, что она не столкнется с ними снова в ближайшие месяцы? Ее еще не существовало? Тогда есть повод задуматься, откуда взялся такой "прыткий" застройщик, рискнувший возводить первое здание в посткризисный период? Если все документы в порядке, такой "чистый" девелопер – хороший кандидат на строительство квартиры вашей мечты.
Четвертое правило – это необходимость личного контроля. Только собственные ощущения потенциального покупателя относительно того, с достаточной ли скоростью бегают по стройке каменщики, насколько активно работает кран и въезжают на территорию –бетономешалки, позволят трезво оценить перспективы проекта. Если застройщик намерен продать объект и выполнить обязательства перед инвесторами, он буде заставлять рабочих трудиться день и ночь. Если этого не происходит, и девелопер "никуда не спешит", не стоит и покупателям спешить вкладывать деньги в его объект.
И наконец, нужно обязательно проверить наличие всей соответствующей документации у застройщика. Почему такой важный пункт оказался последним? Потому что проверять документы имеет смысл только в том случае, если по всем вышеуказанным параметрам застройщик вам подходит.
Тогда начинайте наводить справки о строительных разрешениях, договоре на аренду земли, схеме продажи через именные акции или фонд финансирования строительства.
Также стоит уточнить, возможно, выбранный вами объект является участником одной из государственных программ - молодежного жилищного кредитования, программ Государственного ипотечного учреждения и т. д. Поддержка государства станет дополнительным аргументом в пользу окончательного выбора застройщика.

Данная статья впервые была опубликована на портале 3Doma.ua.