Градостроительный закон остался на бумаге

Чуть более полутора года, которые прошли со вступления в силу Закона "О регулировании градостроительной деятельности", должны были дать серьезный толчок для выхода строительной отрасли из кризиса.

Однако этого не произошло. О причинах неэффективности законодательного нововведения – в материале начальника отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрия Шости.
Огромный потенциал документа по части упрощения разрешительных процедур в строительстве не реализовывается. И это, возможно, одна из ключевых причин вялого роста рынка. Всех инструментов до конца не знают ни органы власти, ни застройщики. Об этом, не скрывая, говорят как в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, так и в Конфедерации строителей Украины. Руководство КСУ даже организовало серию разъяснительных семинаров. А попутно – обратилось в Генеральную прокуратуру с просьбой проверить соблюдение Закона со стороны органов местного самоуправления.
Безденежная затея
В первую очередь, проблемы возникают из-за того, что градостроительная документация в регионах до сих пор не приведена в соответствие с положениями нового Закона. Хотя правительство и профильное министерство свое "домашнее задание" выполнили, разработав 21 постановление (Кабмин) и 15 приказов (Министерство).
Вот пример. Физическое лицо или компания, которые подали в местную администрацию заявление о намерении строительства на том или ином участке, должны для начала получить исходные данные для проектирования своего объекта. Одной из основных частей этого пакета документов являются градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, которые должны учитывать материалы действующего генерального плана населенного пункта, детального плана территории и плана зонирования. Более того, комплексная застройка территорий невозможна без утвержденного детального плана территории.
При отсутствии генплана либо детального плана территории и/или зонинга, которые разрабатываются только на основе генплана, с 1 января 2013 года прекращается предоставление под застройку земельных участков государственной и коммунальной формы собственности. Более того, запрещается изменение целевого назначения участков, которые не соответствуют детальному плану территории либо плану зонирования.
Иными словами, начало следующего года может оказаться коллапсом для всего строительного рынка в том или ином населенном пункте.
И вот незадача: именно указанной градостроительной документации у большинства территориальных общин на сегодняшний день нет.
Причина – в банальной нехватке финансирования. К примеру, начальник столичного Главного управления градостроительства и архитектуры Сергей Целовальник на последней сессии Киевсовета просил депутатов выделить деньги на зонинг центральной исторической части города. О том, чтобы получить деньги на комплексное решение вопроса для всей территории города не шло даже и речи. Хотя не стоит забывать, что у столицы до сих пор нет даже нового Генплана, а соответственно – и базы для разработки детальных планов территории и плана зонирования.
Вот и получается, что, значительно сократив сроки прохождения всех разрешительных процедур с полутора лет до двух месяцев, сократив общее количество необходимой для начала и окончания работ документации, законодатель не продумал вопрос обеспечения финансирования разработки местной градостроительной документации.
Сложная категория сложности
Существуют риски для застройщика и касательно определения категории сложности объекта. К примеру, обязательной экспертизы проектной документации законодатель требует только для объектов IV и V категорий, а также для объектов, построенных за счет бюджетных средств. Весь же процесс строительства объектов I, II и III категорий сложности, – от разрешения на проведение работ до принятия в эксплуатацию, – имеет сугубо декларативный характер. К слову, только наличие этой нормы изначально должно было поспособствовать значительному удешевлению работ для части объектов.
Определенная же сложность заключается в том, что определение категории будущего объекта лежит на проектной организации и заказчике строительства. А согласно утвержденному правительством порядку, скажем, к IV категории можно отнести объекты, которые отвечают не только легко определяемым характеристикам, – к примеру, это должно быть здание, рассчитанное на постоянное пребывание в нем более 300 лиц, – но и довольно размытым признакам. Таким, как потенциальная угроза, исходящая от объекта строительства, для более чем 1 тыс. лиц, либо же возможность причинения убытков в размере свыше 15 тыс. минимальных заработных плат.
Вот и получается, что при двух одинаковых объектах, один может быть построен по упрощенной схеме, а другой – по более сложной.
Это лишь несколько деталей нового Закона, действующего уже полтора года. Но они демонстрируют главную проблему: бизнесу нужны прозрачные и понятные правила игры, а законодатели не готовы этого предоставить, даже прописывая очередные нормы об "упрощении".  

Данная статья впервые была опубликована на портале 3Doma.ua.