Страхування відповідальності забудовника

закнопроект: «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо страхування відповідальності забудовника під час інвестування та фінансування об'єкта житлового будівництва»

1)   Насколько сейчас распространена схема финансирования строительства через ФФС вида А? Какие риски возникают при этой схеме?

На практике это самая распространенная схема финансирования строительства объекта недвижимости. Большинство строительных компаний инициируют создания фондов финансирования строительства категории А.

Основным риском данной схемы является то, что строительная компания берет на себя риски относительно недостаточности средств на окончание строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию. С наступлением финансового кризиса мы все стали свидетелями возникновения множества недостроев по всей Украине и массового банкротства строительных компаний. При этом инвесторы не могут вернуть свои деньги и самое главное, при этом невозможно найти, кто же виноват и ответственный за эти недострои.

Еще одними из рисков ФФС категории А являются определение строительной компанией цены единицы объекта строительства, его потребительских свойств, коэффициента этажности и комфортности. На рынке недвижимости очень распространены скандалы, связанные с тем, что инвесторы инвестировали деньги в строительство дома высшего качества, а в итоге получили совсем другой объект, созданный из дешевых строительных материалов. Как пример, дом на улице Гетьмана 1б в городе Киеве, в котором регулярно происходит пожар из-за наружной отделки дома.

2)   Насколько эффективен механизм защиты доверителей, прописанный в законопроекте?

Механизм защиты средств инвесторов очень эффективен. Но, я считаю, он не идеален. Необходимо доработать законопроект в части того, какие страховые компании могут быть привлечены до такого вида страхования. Если разрешить всем, то мы столкнемся с появлением на рынке огромного количества страховых компаний так называемых «пустышек», созданных за непосредственным участием самих строительных компаний. В таких страховых компаний будет формально сформирован уставной фонд и они фактически не будут иметь в распоряжении какие-либо активы, которыми они смогут отвечать перед доверителями (инвесторами) при наступлении страхового случая. Поэтому строители должны заключать договора страхования со страховыми компаниями, чьи чистые активы как минимум в пять раз превышают сумму страховых выплат. Иначе, мы будем свидетелями массовых судебных разборок не только со строителями, но и с фиктивными страховыми компаниями.

Также я бы доработал законопроект в части срока наступления страхового случая, поскольку срок в 12 месяцев довольно длительный. Напомню, что инвестор может обратится в страховую компанию за взысканием средств, если в течении 12 месяцев дом не сдан в эксплуатацию.

3)   Достаточны ли финансовые гарантии, предусмотренные в документе, для финансовой защиты инвесторов?

С моей точки зрения это должен быть комплекс механизмов. Кроме страховых гарантий, должны быть также гарантии относительно собственности на будущие объекты недвижимости, качества строящихся объектов недвижимости и т. д.

4) Сможет ли данный документ работать на практике? Основные последствия его принятия?

Поскольку данный вид страхования является обязательным, то конечно, он заработает. Но вопрос: Как он заработает? Выше я приводил примеры, как строители могут обходить данный механизм. Но, все же, с принятием данного законопроекта у инвесторов появится дополнительная возможность вернуть свои деньги за счет страховых компаний.