Инвесторы не станут защищеннее

Предлагаемые изменения, направленные на усиление защиты прав инвесторов при строительстве жилой недвижимости, так и останутся декларациями...

Нацфинуслуг разработал Проект Закона „О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно способов обеспечения исполнения обязательств перед инвесторами”.

Этот законопроект - еще одно подтверждение тому, что чиновники и обычные люди живут в параллельных мирах.

Анализ положений законопроекта позволяет сделать безутешный вывод, что предложенные механизмы с большой натяжкой можно признать эффективными. С одной стороны, дополнительные гарантии должны повышать уровень защищенности инвесторов, с другой стороны, этот уровень гарантий, по нашему мнению, не обеспечит необходимой защиты инвесторам.

Так, законопроект предлагает застройщику один из двух возможных вариантов обеспечения своих обязательств: страхование ответственности или получение гарантии банка. Однако практика показывает, что получение банковской гарантии граничит с невозможностью (вряд ли об этом подумали разработчики), и нет оснований полагать, что этот инструмент в дальнейшем получит широкое распространение. Банки неохотно выдают гарантии под проект, который имеет существенную степень риска. Более того, стоимость такой банковской услуги достаточно высока, поэтому нет уверенности в том, что застройщики будут (или смогут) широко использовать такой способ обеспечения исполнения обязательств. Другое дело страхование ответственности. В Украине действует 412 страховых компаний[i] (для сравнения банков в Украине зарегистрировано 175[ii]), многие из которых используются лишь для того, чтобы формально выполнять требования закона о необходимости страховки, при этом, не выплачивая никаких страховых выплат. Представляется, что застройщики могут использовать либо свои карманные страховые компании либо карманные страховые компании управителей, которые не будут выплачивать страховые выплаты и (при необходимости, ликвидируются) либо договоры страхования будут содержать такое регулирование, при котором у страховой компании обязанность по осуществлению страховых выплат не наступит. Многим известно, что государство, как правило, контролирует лишь добросовестных участников рынка, а недобросовестные игроки зачастую избегают такого контроля. Это в полной мере относится и к страховым компаниям.  

Ранее закон предлагал в качестве защиты прав инвесторов лишь ипотеку имущественных прав на строящийся объект, а также возможность страхования убытков (для управителя). Как видно, к существующим неэффективным механизмам защиты прав инвесторов добавились еще два (а на самом деле, один, т.к. банковская гарантия вряд ли получит широкое применение) таких же неэффективных. 

Если предположить, что каким-то образом управитель получил либо денежные средства по банковской гарантии, либо страховую выплату, то законопроект обязывает его обеспечить завершение строительства либо, если это оказалось невозможным в течение 12 месяцев, вернуть деньги инвесторам. Здесь возникают некоторые вопросы. Первый: каким образом управитель должен обеспечить завершение строительства? Очевидно, путем привлечения нового застройщика. Для этого управителю необходимо финансирование, источником которого, как видится, является полученные деньги от банка (по гарантии) или страховой компании (других источников, скорее всего, уже нет, потому что, как правило, имеющаяся часть финансовых средств вложено в строительство, которое не окончено, а ситуации, когда строящийся объект полностью профинансирован изначально очень редки). Таким образом, управитель должен «обеспечить» завершение строительства и сдачу в эксплуатацию объекта за счет полученных от банка или СК средств. Далее, если ввести в эксплуатацию объект не удалось, то управитель должен вернуть деньги инвесторам. Возникает второй вопрос: за счет каких средств?

Более того, закон не определяет механизмов контроля за использованием таких средств управителями, что делает возможным нецелевое использование денежных средств и, как следствие – приводит к отсутствию защиты инвесторов.

В результате, все как обычно: законы разрабатываем, инвесторов защищаем, а инвесторы так и остаются без действенных средств и механизмов защиты. 

А все потому, что параллельные плоскости не пересекаются…))