Масштабна реновація: чи допоможе новий закон відновити 190 тисяч старих будинків

Запропонований Мінрегіоном законопроєкт про реновацію старих будинків буде так само неефективним, якщо чиновники не врахують минулий досвід та світову практику.

Чи отримають мешканці "хрущівок" нові будинки, та чому забудовники досі обходять стороною проєкти реновацій? 

Нещодавно Мінрегіон представив основні положення оновленого проєкту закону про реновацію старих будинків. Редакція містить ряд змін, направлених на розв'язання проблем чинного закону, з моменту ухвалення якого в 2006 році не було реалізовано жодного проєкту реновації старого житла. 

За інформацією Держстату, в Україні понад 200 тисяч багатоквартирних будинків, більша частина з яких - застаріла та має незадовільний технічний стан. Із загальної кількості багатоквартирних будинків в Україні майже 12% було зведено в 1919-1945 роках, кожен четвертий будинок - у 1946-60 роках, ще майже 25% - у 60-х роках. Понад 67 тисяч будинків збудовані протягом 1960-80 рр. Це все старий житловий фонд.

З урахування відсутності жодних капітальних ремонтів у понад 95% споруд, сьогодні таке житло не відповідає сучасним вимогам щодо комфорту, енергоефективності та безпеки. В рамках нового проєкту закону чиновники хочуть більш чітко регламентувати процес визначення, які саме будинки можуть брати участь в програмі відновлення.

Першою ланкою в новому процесі стане місцева влада – саме вона визначатиме перелік споруд, які треба віднести до плану реконструкції. Робити це будуть на основі інвентаризації житлового та нежитлового фонду. Далі, якщо будинок потрапив до списку претендентів на реновацію, все залежатиме від бажання власників.

За чинним законом, лише згода 100% власників може дозволити забудовнику почати працювати із будинком. В новій версії планку змінюють – до згоди власників 75% площі будинку. Це раціональний підхід, адже отримати згоду 100% власників неможливо в реальності. Хтось не виходить на зв’язок, бо поїхав працювати за кордон. Інші люди взагалі можуть успадкувати житло, але не залишити сусідам жодних контактів, і жити в зовсім іншому місці. Одна чи декілька осіб можуть не захотіти переїжджати – внаслідок чого решта 95% чи навіть 98% згодних людей також не отримають бажане нове житло. Однак одразу виникає запитання, на яке чітко мають відповісти в законі – якою буде процедура розв'язання питання з тими людьми, які не захочуть обмінювати квартири на житло в новому будинку або продавати свої квадратні метри.

Навряд мова може йти про примусові виселення – жоден великий девелопер не піде на великі медійні скандали, які можуть слідувати за такою процедурою. З іншого боку, якщо оновлене законодавство не зможе дати відповідь на суттєве запитання, навіть така нібито дрібна неточність може знову поставити хрест на всій ініціативі. Уявімо ситуацію, коли всі мешканці погодились на будівництво, і девелопер почав роботи.

Перш за все він має за власний кошт збудувати один чи декілька нових будинків в тому ж районі, аби відселити мешканців старого житла. Це – так званий стартовий будинок. Після переселення жителів треба розпочати демонтаж старих споруд. І лише після цього можна розпочинати зводити власне новий квартал.

Звідси випливає, що погодитися на такі проєкти в Україні зможуть тільки великі компанії зі значними фінансовими ресурсами або доступом до інвесторського капіталу. Від моменту старту будівництва до перших продажів пройде щонайменше 2-2,5 роки, і увесь цей час забудовник нестиме фінансове навантаження. Реконструкції підлягатимуть не лише багатоквартирні будинки, а й наявні об'єкти інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, які розташовані в межах кварталу, що буде реконструюватися. Ще одне питання, яке має вирішити оновлений закон – це порядок можливої співпраці між забудовниками, жителями та місцевою владою.

Наприклад, враховуючи тривалий термін проєкту, а також необхідність інвестувати значні кошти в об’єкти інфраструктури, формат допомоги від місцевої влади міг би включати різноманітні засоби – починаючи зі звільнення від сплати за оренду, до спільних інвестицій.

Також, окрім повної реновації районів, закон передбачає декілька варіантів реконструкції будинків. Подібна програма працювала в Німеччині – там до старих дев’ятиповерхівок, які залишились у спадок від радянської доби, добудовували ще по 2-4 поверхи та продавали їх приватним покупцям.

Паралельно проводили капітальний ремонт будинку. Різницю між ціною ремонту та надходженням від продажу квартир покривала місцева влада та жителі квартир. Однак для більшості проєктів сума доплат перевищувала 500 євро у перерахунку на кожен квадратний метр старого будинку, навіть враховуючи продажі житла на нових поверхах.

Новим законопроєктом розширюється перелік джерел фінансування проєктів реконструкції. Зокрема, вони фінансуватимуться за кошти державного та місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких знаходяться об'єкти нерухомого майна. ОСББ також зможуть брати активну участь у реалізації заходів з реконструкції свого будинку. Нарешті, коли проєкт буде реалізовано, жителям запропонують декілька варіантів – повернутися у свою квартиру – в будинку на тому ж місці, де було їх старе житло.

Або залишитися у вже обжитому стартовому будинку, де не буде масових ремонтів перші рік-півтора. Також забудовники можуть запропонувати різноманітні проміжні опції – отримати грошову компенсацію за квартиру, доплатити та взяти більше житло, або навпаки, обміняти житло на менше, однак частину вартості взяти грошима. 

Новий законопроєкт про реновацію житла може допомогти зрушити процес відновлення старого житлового фонду з мертвої точки. Однак для того, щоб ефективно працювати, йому необхідно враховувати негативний минулий досвід, українські особливості, а також кейси інших країн, які так само розпоряджаються старими будинками, які є радянською спадщиною. Зрештою, лише прозорі умови на всіх етапах, чіткі правила для всіх, а також можливості співпраці між ОСББ, забудовниками та місцевою владою, можуть запустити процес відновлення старого житла в Україні, а також масштабної реновації старих кварталів.