Менше житла та вищі ціни: український рецепт "бульбашки" нерухомості

Житло в більшості європейських міст настільки подорожчало під час карантину, що експерти говорять про появу "бульбашок" на ринках нерухомості більшості столиць. Чи входить Київ до групи перегріти..

Чи входить Київ до групи перегрітих ринків, якою буде середня ціна квадратного метра через рік, та хто заплатить додаткові податки?

Експерти попереджають, що ринки нерухомості більшості європейських міст перегрілися під час карантину. У Нідерландах за останній рік ціни зросли на 15%, в Австрії – на 12%. У Німеччині ціни збільшились на 11%, а Великобританія додала 10%. Швеція продемонструвала річне зростання цін на понад 19%, при чому для будинків подорожчання склало 23%.

За висновками аналітиків швейцарського банку UBS, Мюнхен, Франкфурт, Париж та Амстердам ризикують скоро зіштовхнутися із бульбашками на ринку житла, а ціни в Стокгольмі та Лондоні вони вже називають завищеними.

Такій ситуації сприяли політика масових виплат всім людям, що пішли у вимушені відпустки, а також низькі облікові ставки. Центробанки їх тримали на гранично допустимих рівнях, щоб якось допомогти бізнесам в період пандемії. Однак ці умови вплинули на іпотеки, і покупці масово почали торгуватися за об'єкти житлової нерухомості.

Ажіотажний попит відзначався й у Києві

Починаючи з другої половини 2020 року, покупці, які до цього займали вичікувальну позицію, вийшли на ринок нерухомості. Внаслідок цього Київ неодноразово впритул підходив до ТОП-10 міст світу за темпами зростання цін на нерухомість.

Загалом Україна посіла шосте місце серед держав з найбільшим зростанням вартості житла за третій квартал 2019 – третій квартал 2020, додавши за рік +10,3%. І якщо вторинний ринок старого житла показував дещо кволу динаміку, більшість девелоперів встигли підвищити ціни на 12-15% лише за другу половину року.

Це перша велика відмінність між ситуацією в Європі та Україні. У Берліні або Лондоні драйверами зростання стали вторинні квартири та будинки, пропозиція яких обмежена, а кількість не зростає. Умовно, декілька покупців приходили поторгуватися за таунхаус у центрі міста та починали збільшувати ціни, щоб перебити пропозиції один одного. Зважаючи на те, що джерело їх фінансів – іпотечні позики банків, вони могли досить вільно пропонувати більші суми. Звідси формується ефект бульбашки – люди збільшують ціни на обмежені ресурси з фіксованими кількостями, бо мають доступ до фінансів. Це чистий ринок продавця.

В Україні ситуація була іншою

Тут драйвером зростання стала первинна нерухомість, пропозиція якої не обмежена лише збудованими та наявними об’єктами, а постійно зростає. Попри це покупці готові платити більше за квадратні метри. А компанії можуть активніше розпочинати нові будівництва, розуміючи, що на ринку існує частина незадоволеного попиту.

При цьому зростання цін не відбувається само по собі. У Києві та інших містах постійно покращуються функціональні характеристики комплексів. Зараз девелопер продає не квадратні метри в панельних будинках, бо куплять і так, а пропонує кращі матеріали, продуману концепцію, закритий двір без машин та повний набір необхідної для життя інфраструктури всередині комплексу. Це здорова ситуація без явного перекосу на бік покупця чи продавця. Попри високий попит, забудовникам все ж необхідно конкурувати між собою, а покупці готові платити більше – за комплекси від надійних девелоперів та з функціональними перевагами.

Саме тому говорити про бульбашки в українській ситуації поки зарано. У 2008 році на піку середня ціна квадратного метра перевищувала 3000 доларів у столиці, а квартири у нових комплексах, аналогічних сучасним ЖК рівня "комфорт", продавалися по 5 – 6 тисяч доларівпісля завершення будівництва. Ми ще дуже далеко від того рівня цін.

Однак існує декілька факторів, які можуть зламати тренд зростання, і змусити луснути ринок первинного житла. Зокрема, новий закон 5600, підтриманий Верховною Радою в першому читанні, запроваджує обов'язковий ПДВ при продажу квартири від інвестора до фінального покупця. Його ідея – нібито придушити спекулянтів, які купують квартири від забудовника, а потім наживаються на людях, продаючи квадратні метри значно дорожче. Щоб цього уникнути, урядовці запропонували платити ПДВ двічі. Спочатку його сплачує забудовник, коли продає квартиру інвестору. А потім інвестор, який через півтора-два роки нарешті реалізує житло фінальному покупцю.

Сьогодні від 20 до 50% продажів на різних етапах може приходитися на інвестиційний попит. Наприклад, інвестор може прийти в проєкт до котловану та викупити декілька квартир або навіть цілий поверх. Поруч із власними грошима девелопера, залучені кошти від інвесторів та приватних осіб – це єдине джерело фінансування для забудовників. Жодні банківські кредити під 20%+ річних не можуть зробити проєкт рентабельними. Вони використовуються забудовниками тільки у вигляді страховки, коли в критичній ситуації треба завершити комплекс, і мова йде про мінімізацію втрат та збереження бренду девелопера, а не заробіток.

Паралельно з інвесторами на перших стадіях квартири купують люди, які хочуть придбати житло для себе, але готові чекати півтора-два роки, а також взяти дещо вищі ризики. Однак більшість попиту для «покращення житлових умов» приходить в проєкт в останні пів року до здачі. Перед цим девелопер має вкласти 70-85% грошей, показати динаміку робіт та передфінальний стан будинку, і лише потім прийде основна частина кінцевих покупців.

Отже, інвестор фінансує роботи, щоб через півтора-два роки продати квадратні метри з націнкою +30-35% за користування капіталом та ризики. До останніх входять як пов’язані з девелопером, так і загальноекономічні – наприклад, якщо буде нова епідемія, і ніхто через півтора року не стане купувати квартири. Враховуючи ринкові реалії, інвестор точно не виглядає «паразитом».

Натомість введення другого ПДВ матиме декілька наслідків

У дорогому житлі "бізнес"-класу та вище, покупці скоріше погодяться переплатити 20% ПДВ, і отримають свої оселі. Такі проєкти будуть надалі розвиватися в столиці та декількох найбільших містах.

Житло "економ" та "комфорт" навпаки почне швидко скорочуватися: покупці не зможуть в один момент заплатити +20%, за умови, що в Україні 95%+ людей купують житло виключно на власні кошти. Розуміючи це, інвестори не стануть заходити в такі проєкти. Нарешті, передбачаючи проблеми із фінансуванням, девелопери навряд продовжать будувати комплекси "економ" та "комфорт", частка ринку яких в столиці досягає 75%, а в інших українських містах – доходить до 100%.

Радикальне скорочення пропозиції на ринку призведе до збільшення цін. У разі прийняття нового закону, вже через пів року середня ціна "комфорту", який залишиться на ринку, може досягти 3000 доларів за квадратний метр, при сильному скороченні загальних обсягів будівництва.

Український ринок нерухомості в період карантину зумів оминути ефект "бульбашок" та досі показував потужну динаміку навіть за відсутності кредитування, яке витягнуло нерухомість в Європі. На відміну від ринків Лондона чи Парижа, його драйвером став первинний сегмент, однак зараз він все одно ризикує обвалитися.

У разі прийняття другого ПДВ для інвесторів, середній рівень цін продовжить зростати – внаслідок переходу девелоперів в дорогий сегмент "бізнес" та "преміум", здорожчання комфорту та необхідності покривати власне додатковий податок. Натомість масовий покупець залишиться без можливості придбання нового житла