Современный украинец, воспитанный на идеалистических книгах Гайдара и романтических фильмах Гайдая, до мозга костей убеждённый даже не столько в собственной исключительности, сколько в непревзойдённой внутренней хитрости, вооруженный безапелляционной уверенностью «Всё будет хорошо», что само по себе является производной от слепой веры в пресловутую «Шару», по прежнему остаётся лёгкой «добычей» для процветающих в стране «МММ», «Элита – центров» и прочих «Кингс – Кепиталов». Трудно понять, откуда в нас это по детски наивное ожидание, что где-то есть нечто, весьма ценное и обязательно «за три копейки»? Возможно виной тому наша ментальность? Ведь если вдуматься, то с самого детства нашими любимыми сказочными персонажами являются «Лампа Алладина», щука из «Емели», скатерть - самобранка и прочие волшебные «прибамбасы». Всё, абсолютно всё, что «по щучьему велению», всё это нам импонирует. После этого уже традиционное «всё вокруг колхозное, всё вокруг моё», прочно перерастает в «неси с работы каждый гвоздь, ты здесь хозяин, а не гость». Так и продолжаем идти по жизни, ведомые «путеводной звездой Шары»…
Одним из наиболее распространённых стереотипов, который уже давно сложился в умах большинства украинцев, является стереотип, что у банков можно легко, просто и главное дешево купить залоговое имущество. Что есть где то «закрома Родины», в которых пылятся никому не нужные новенькие иномарки по «штуке баксов», бытовая техника «все по восемь гривен», припадают пылью мебельные гарнитуры, проникнутые суховатой патетикой эпохи позднего классицизма, на которых свалены в кучу серебряные столовые приборы «из дворца», зарастают полынь – травой уценённые гектары чернозёма в Конча – Заспа, а лёгкий сквозняк гоняет по дубовому паркету искрящиеся на свету пылинки в опустевших коттеджах Буковеля. Пожалуй достаточно этой похмельной философии, ибо время фактов, господа!
Начнём с главного – нет и не будет, среди предложений банков по реализации залогового имущества, активов, как принято говорить, «по цене ниже рыночной». Не будет как минимум по двум причинам.
- первая: «всё уже украдено до нас» - иными словами, всё самое «сладкое» уже давно съели те, кто «первый увидел». Те же сотрудники: банков, торгующих организаций, исполнительной службы и миллионной армии посредников. И будьте уверены, что не только съели, но и в большинстве случаев уже перепродали не без дополнительной выгоды. Правда уже не для банка, а для себя;
- вторая: никто не станет продавать за «пятак» то, за что можно получить «целковый». И уж если дошло дело до реализации, то кредитор постарается выжать из этого максимум. Ничего личного, как говорится, только бизнес.
«Но ведь между вторым и первым пунктами есть противоречия?» - справедливо заметит внимательный читатель. Есть, безусловно. Впрочем, они есть только на первый взгляд. Ведь, как известно, «дьявол кроется в деталях». Вот о них подробнее. К огромному сожалению в банках, как впрочем и в абсолютном большинстве иных организаций, работают люди. А люди, как известно, являются «рабами своих привычек», особенно когда вокруг так много финансовых искушений. И если врождённая или приобретённая привычка конкретного персонажа, это стремление набивать собственные карманы, то не так уж сложно два идентичных залога оценить (с точки зрения их ликвидности) совершенно по разному. Например дописать в акт осмотра автомобиля пару-тройку не существующих дефектов, вмятин, царапин, упомянуть о выломанной «с мясом» магнитоле, отсутствии «запаски», ржавых «порогах» и ещё массе надуманных проблем. Результат всего этого – существенное снижение стоимости такого залога. А если добавить сюда такой веский аргумент «давайте продавать сегодня за ту цену, которую дают, а то завтра отдадим по цене металлолома», то указанный залог исчезает в направлении гаража «нужного человека» со скоростью звука. Но это как правило в том случае, когда авто уже передано на баланс банка или речь идёт о его добровольной продаже текущим собственником, он же должник. В случае, когда должник «сопротивляется», не желая продавать за тот самый «пятак» единственное обеспечение по своему кредиту (особенно если после его продажи остаётся не закрытой часть кредита), такой принцип не срабатывает. И тут уже либо ищется покупатель на реальную стоимость, либо реализация идёт по «большому кругу» - через исполнительное производство. В равной степени такие принципы действуют и при реализации не ликвидного залога. При этом речь далеко не всегда идёт о какой нибудь «избушке на курьих ножках», зачастую это как раз очень приличные объекты жилой или не жилой недвижимости, которые имеют высокую рыночную стоимость. К сожалению высокая стоимость согласно так называемого метода «аналогов продаж» очень часто говорит о низкой ликвидности такого залога. Например: трёхэтажный коттедж на 500 «квадратов», который реально стоит те же 500 тысяч, согласно рыночной стоимости, невозможно продать по банальной причине – на него просто нет покупателей, ну вот не нужен такой коттедж, в таком месте, с таким ремонтом, на таком участке…никому из потенциально возможных покупателей. Вот за 300 тысяч нужен, а за 500, ну никак! В таком случае интерес к такому залогу может возникнуть лишь в том случае, если банк согласиться существенно снизить на него цену. Либо пойти путём исполнительного производства, правда тогда цену снизит либо оценщик, либо торгующая организация. В чём, по понятным причинам не заинтересован ни банк ни текущий собственник. Вот и «висят» эти залоги годами, в ожидании реанимации рынка недвижимости, чтобы увеличить их ценность и расширить круг потенциальных покупателей.
Впрочем не только это разочарование может подстерегать тех, кто до сих пор верит в сказку о дешевых залоговых машинах, квартирах, домах, участках и прочем. Одной их наиболее опасных ситуаций является ситуация при которой человек приобретает залог с неизвестной или сомнительной репутацией. В равной степени это относится как к автомобилям, так и к недвижимости. Хотя, безусловно, нюансы не всегда пересекаются. На чём чаще всего «прокалываются» новые собственники этого залогового великолепия?
- штрафы. Да-да, банальные штрафы ГАИ, которые так и не были уплачены предыдущим собственником. И уже когда вожделенных четырёхколесный друг нетерпеливо вздрагивает своим железным остовом, призывно маня стрелкой тахометра и радостно повизгивая ремнём привода ГРМ, обещая унести Вас в светлое автомобильное будущее, оказывается, что ещё не малую суму Вы, как новый собственник, должны выложить за уплату «грехов» собственника предыдущего. А уж он то, как правило «старается» изо всех сил. А чего бояться то? Ведь отобрать машину ни с того ни с сего банк не сможет, явно до этого был «вагон» писем о погашении задолженности и «маленькая тележка» звонков. Иными словами неотвратимость изъятия автомобиля уже давно стала очевидной. Ну так что же мешает «оторваться» на ней напоследок? А штрафы? Вы их выписывайте, выписывайте, кто нибудь обязательно заплатит. Или банк или новый собственник. Так что если уж Вы все таки решили приобрести авто с историей, не ленитесь узнать всю его подноготную. Дешевле будет;
- тоже, что касается первого абзаца, во многом относится и к техническому состоянию автомобиля. Очень не многие, прежде чем скрепить договор купли – продажи своей подписью, обременяют себя тем, чтобы внимательно изучить «клиническую картину» приобретаемой машины. Как правило, ограничиваются тщательным изучением её внешнего вида, реже просят завести, словно надеясь лишь только по звуку двигателя можно установить реальный «диагноз». Никогда не задумывались о том, почему при покупке нового автомобиля в автосалоне Вам, как правило, с удовольствием предложат его тест-драйв, в равной степени это касается и б/у, которое приобретается на автобазаре? А когда покупаете авто у банка такая нужная опция зачастую просто недоступна. Я уже молчу о том, что вряд ли Вам кто то предложит отогнать предмет Вашего внимания на СТО для осуществления качественной диагностики. И ведь причины всегда «очень серьёзные»: мало бензина в баке, не та резина, закончилась страховка, охрана не выпустит с площадки (ну понятно машина же под арестом. Впрочем ещё одно лукавство, ибо арест может наложить только суд. Он же определяет где именно данное транспортное средство, до момента определения его судьбы, будет находится. И это далеко не всегда именно банковская стоянка), нужно разрешение начальника, а он уехал, заболел, занят и т.д. и т.п… и ещё много всяких отговорок. Смысл понятен, как только Вы подпишете куплю-продажу, всё что потом обнаружиться на СТО (а оно увы, обнаружится), это уже будут Ваши проблемы. И не стоит вспоминать о защите прав потребителей и о законодательно предусмотренных 14-ти днях, на протяжении которых Вы можете вернуть покупку. Забудьте. По многим причинам. Как минимум потому, что в акте приёма передачи автомобиля обязательно будет строка, что «транспортное средство передано Вам в надлежащем техническом состоянии» и прочие защитные фразы. В случае с иномарками дорогого сегмента конечно проще. Можно изучить сервисную книжку, можно различными способами узнать информацию о количестве и характерах повреждений (страховая компания, сервисное СТО, ГАИ…). Хотя это совершенно не гарантирует то, что технически идеальный автомобиль не был частично разукомплектован уже на стоянке (и ради Бога, не спрашивайте кем). И вот уже на нем лысая резина, магнитола «Урал» вместо штатного «Панасоника», «докатка», вместо полноценной запаски, старые «дворники», убитый аккумулятор и ещё много иных неожиданностей, которые конечно не всегда влияют на качество езды, но опустошают кошелёк в дальнейшем. Самое забавное, что такие «метаморфозы» с купленным Вами авто могут произойти буквально за одну ночь. Вечером Вы покупали одну машину, а утром… Ну конечно же так бывает далеко не всегда и более того, это скорее исключение из правил но, согласитесь, это не та «лотерея», в которую стоит играть с закрытыми глазами;
- обязательно внимательно интересуемся, кто на данный момент реальный собственник автомобиля: банк (который забрал это авто себе на баланс) или первичный собственник. Если банк, все гораздо проще, хотя не мешает «повредничать» на тему «соблаговолите предъявить документы, на основании которых…». Если первичный собственник, всё и хорошо и … Бывали случаи, когда подписанный при контроле сотрудников банка договор купли-продажи автомобиля в последствии признавался не действительным. Тут вариантов хватает: судебное оспаривание самого договора купли – продажи «протрезвевшим» первичным собственником (мотивы: подписывал договор в состоянии глубокого душевного волнения (кстати, вот справка) или такая маленькая хитрость, как отсутствие согласия на продажу супруги/супруга, и прочие «закавыки». Не забывайте, что в такой ситуации Вы можете остаться без денег (которые уже отдали продавцу, а он, в свою очередь, отдал их на погашение кредита) и без автомобиля (который «обиженному» продавцу вернёт суд). Плавали, знаем;
- впрочем гораздо сложнее с недвижимостью, особенно это касается домовладений. Тут рисков больше и они «глубже». Начиная с банальных: неуплата коммунальных платежей (есть случаи когда за 1-комнатную квартиру в Киеве сумма долгов «набегала» до 10 тысяч гривен и более), наличии неузаконенных перепланировок, прописанного в квартире небольшого «цыганского табора», «истерзанных» текущим хозяином коммуникаций (например «прихватизированная» часть общего коридора, самовольно установленный газовый котёл) и прочие «радости бытия» и переходя к проблемам гораздо более серьёзным. К таковым можно отнести неурегулированность земельных вопросов (для домовладений), серьёзные нарушения при перепланировке квартиры (например снесённые текущим собственником капитальные стены никто и никогда Вам не узаконит, да и стоит ли жить в такой квартире?), арест по требованию иных кредиторов, в первую очередь арест по требованию государственных органов. Даже банальное изменение адреса недвижимости (у нас в стране очень любят переименовывать улицы) зачастую становится серьёзной проблемой, в этом случае собственник должен подписать изменения в договор ипотеки а он, по вполне понятным причинам, делать это не хочет. В данном случае (да здравствует наше законодательство) банку даже обращать взыскание как бы и не на что, в договоре ипотеки объект один, а в результате таких вот «метаморфоз» совершенно иной. Однако «горят» новые собственники, как правило, на таких вещах как: наличие в квартире (доме) великого множества лиц, которые подпадают, с точки зрения законодательства под категории социально не защищённых: дети, пенсионеры, инвалиды, участники боевых действий, вдовы и прочие. Доходит до откровенных парадоксов, когда на руках у банка или у нового собственника решение суда о праве собственности на объект, а въехать они туда не могут, грудью стают на защиту «попранных прав» теперь уже бывшие собственники. Особенно удивительной выглядит эта «борьба за права» когда прописанные в квартире или доме дети малые, дряхлые старики и иные (ставшие в умелых руках мощным оружием) оказываются прописанными (читай зарегистрированными) в ней хорошо если с момента начала исполнительного производства, а то и уже после решения суда. Тут я позволю себе небольшую ремарку: давайте в данном контексте не устраивать словесных баталий по поводу «обиженных и угнетённых» и «подонков банкиров», ибо пишу я этот материал не в контексте противостояния «тех» и «этих», а исключительно с точки зрения Вашего «попадалова» благодаря вот таким «обиженным». Так как с момента юридического вступления в право собственности такой квартиры и невозможности распорядится купленным имуществом, отношение к «обиженным», вступившим в неравную схватку за «свою» квартиру, по кредиту на которую они не платили, Ваше отношение к проблематике изменится на 180 градусов. И случаи такие, к сожалению, не единичны. «Сбросив» с себя такой проблемный актив, финансовое учреждение закроет (полностью или частично, это сейчас не важно) кредит и «умоет руки» и будьте уверены, вчерашний головняк банка автоматически станет Вашим. Это опять же к вопросу «такая классная квартирка и так дешево»! Именно так думает мышь, которая планирует полакомится сыром из мышеловки. Даже в том случае, когда Вы приобретаете проблемный актив в кредит (довольно распространённое явление), Ваши риски не слишком уменьшаются. С одной стороны Вы по прежнему не можете въехать в купленную квартиру, с другой стороны должны банку. Формально банк выполнил все свои обязательства, кто ж Вам обещал помочь выбивать двери и выносить из квартиры сопротивляющихся вчерашних собственников. Ваши проблемы! Банк же, с одной стороны, продолжает иметь залог, с другой у него появился реальный платежеспособный заёмщик, тоесть Вы! И даже в случае добровольной продажи квартиры действующим хозяином риски оспаривания такой купли – продажи по прежнему крайне высоки. Ибо хитрому продавцу гораздо проще бороться с Вами (обычным физ.лицом), нежели противостоять кредитному учреждению. Вот и получается, что банк доволен (закрыл кредит), продавец не в накладе (от кредита избавился, а зачастую ещё и разницу от сделки получил), а Вы по прежнему бездомный обладатель квартиры… Парадокс? Увы, жизнь.
Еще одна «печальная история», на которой погорели многие банки, это кредитование автомобилей с учётом дополнительного оборудования, которое на них устанавливалось. И если в случае с установкой газобаллонного оборудования всё достаточно оправдано, с учётом стремительно растущих цен на бензин, то разнообразные «сердцу милые» навороты в виде спойлеров, крутых стерео-систем, кожаных салонов и прочего гламура…стильно, модно, пафосно, но крайне неубедительно и расточительно с точки зрения клиентской ценности. Сразу вспомнился случай с 7-й моделью ВАЗа, из славного города Житомир. Когда стоимость дополнительного оборудования, водруженного на ВАЗовскую «классику» составила 30% от стоимости базовой комплектации железного «коня». Естественно потенциального покупателя мало обрадует перспектива оплачивать модную стереосистему за тысячу долларов, втиснутую в данный автомобиль. Равно как и платить за прочие «навороты», установленные предыдущим собственником, так же нет никакого желания. И если кто то считает, что таких экземпляров единицы, то ошибается. Не готов оперировать точными цифрами, но из практики выходит, что таких сомнительных к реализации по вменяемой цене автомобилей никак не меньше 20% из общей массы залогов по проблемным кредитам. В виду чего не удивительно, что они продолжают бесславно ржаветь на площадках банков.
Основной задачей, которая виделась мне при написании данного материала, это задача доступным языком, что называется «на пальцах» пояснить сторонам «что, где и зачем». Руководителям банков, спустится с высоты собственного «Олимпа» и навести порядок там, где банки (а соответственно их хозяева) безосновательно теряют деньги по причинам внутренних махинаций или банального разгильдяйства собственных сотрудников. Клиентам: забыть об улетевшей навсегда «шаре» и выбирать объект покупки не менее внимательно, нежели выбираете жену или мужа. Ведь если жену иногда удаётся вернуть родителям ценой погибших нервных клеток, то купленный автомобиль или квартира, из перечня проблемных активов банков (особенно если такая покупка была осуществлена в кредит) иногда не только вернуть не удаётся, но даже «подержаться» за него бывает проблематично.
И главное: живите по средствам, жить можно и в банальной однокомнатной «чешке», а «ланос» не такая уж и плохая машина. Врочем, если уж и решились брать кредит, то делайте это как учил Железный Феликс: с холодной головой… и не забывайте, что самый лучший кредит, это тот, который Вы не взяли.
П.С. По прежнему «многа букафф» в материале. Согласен. Негодующим по этому поводу, предложение – не читать. От себя: захотелось «выплеснуться», или просто традиционный формат изложения… так бывает – «Старую собаку не научишь новым фокусам».