Чому фундамент так важливий у будівництві: справедливість у рішеннях КАС ВС

Чи завжди потрібен документ на землю для реконструкції будівлі? Верховний Суд роз’яснив, у яких випадках вимога про право на землю є незаконною.

Сьогодні я хочу поговорити про одну, на перший погляд, вузькопрофесійну тему. Але, як це часто буває, за сухими юридичними термінами приховані справжні життєві історії, де зіштовхуються людські амбіції, бюрократичні лабіринти та основи права. Історія про те, як відсутність паперу може стати причиною, а правильне розуміння закону – вирішенням.

Суть справи від 5 вересня 2024 року у справі № 600/7509/21-а (адміністративне провадження № К/990/22338/22): як документи визначають межі

Підприємство, яке вирішило переобладнати нежитлові приміщення під багатоквартирний житловий будинок з надбудовою, отримало відмову від Департаменту архітектури. Причина – відсутність документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. Здавалося б, усе логічно: є земля – потрібні папери. Але саме тут ховається нюанс, який, як часто буває в юриспруденції, стає ключовим.

КАС ВС у цій справі ухвалив рішення на користь підприємства, аргументуючи це нормами статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Суд встановив, що для реконструкції, яка не змінює зовнішні геометричні розміри фундаментів у плані, наявність документа про право на земельну ділянку не є обов’язковою умовою.

Що каже закон?

Частина 4 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає чотири ситуації, коли документи про землю не потрібні:

1. Реконструкція, реставрація або капітальний ремонт без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів.
2. Реконструкція чи капітальний ремонт інфраструктурних об'єктів (дороги, трубопроводи, лінії зв’язку).
3. Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду.
4. Нове будівництво інженерно-транспортної інфраструктури.

Перші два випадки стосуються саме специфіки робіт, а не того, кому належить земельна ділянка. Важливо, що підставою є сам об’єкт: він уже існує, і роботи не передбачають нового будівництва. Інакше кажучи, якщо земля й була «у грі», то лише як локація для об’єкта, а не як актив, яким потрібно оперувати юридично.

Позиція КАС ВС: чіткість, яка надихає

Суд висловився чітко: якщо роботи не змінюють зовнішніх розмірів фундаменту, то вимога надати документ про землю є незаконною. Це рішення логічне і справедливе, адже вимога документації має відповідати реальній потребі. Якщо будівельні роботи не стосуються землі, чому ж право на землю повинно ставати перепоною?

Як це працює в інших країнах?

Юридичні нюанси, схожі з нашим випадком, є і в інших країнах. У Німеччині, наприклад, реконструкція чи перепланування будівель також регулюється в залежності від ступеня втручання у конструкцію. Для робіт, що не зачіпають базову структуру (фундамент), дозвіл на землю не вимагається. У США, де закони щодо землеволодіння часто визначаються на рівні штатів, реконструкція також може бути виконана без додаткових погоджень, якщо вона не порушує загальних будівельних норм і зонування.

Це логічно: законодавство цих країн спрямоване на оптимізацію процесів, а не на створення бар’єрів там, де вони не потрібні. Україна, здається, поволі стає на той самий шлях.

Навіщо це потрібно знати?

Ця справа важлива не лише для юристів чи забудовників. Вона показує, як право може бути інструментом для вирішення, а не створення проблем. І як адвокат, я бачу в цьому глибокий сенс. Наше завдання – не просто знати закони, а й уміти відстояти їхнє правильне застосування.

Що робити, якщо ви потрапили у схожу ситуацію? Передусім пам’ятайте, що закон – ваш союзник. Чітке розуміння норм і вміння їх використовувати дозволяє уникнути необґрунтованих перешкод.

Висновок: коли закон працює

Ця справа – приклад того, як важливо звертатися до суду за захистом своїх прав. Часто державні органи діють за принципом «краще перестрахуватися», але це не означає, що вони завжди праві. Дотримання закону – ось головний критерій.

Як адвокат із багаторічним досвідом, я вірю, що подібні рішення формують нову правову культуру в Україні. Вони показують, що закон – це не просто текст, а інструмент справедливості. І саме так ми разом наближаємося до країни, де право на будівництво і розвиток не стикається з абсурдними бар’єрами.