Управляющая компания vs риэлтор: кто за что
Начать стоит с того, что понятие услуги управления намного шире брокериджа и включает функцию сдачи объекта в аренду, но не ограничивается ею. Перед началом работ по проекту управляющая компания всегда делает аудит, который состоит из технического, юридического, финансового и маркетингового анализа.
Последующая цель — подготовка комплексного решения для сдачи объекта по выгодным условиям для обеих сторон — как для собственника недвижимости, так и арендатора. И, собственно, сам поиск арендаторов и сдача.
На этом работа управляющей компании не заканчивается, она продолжает вести объект. В первую очередь, это регулярное взаимодействие с арендаторами: выставление счетов, юридические изменения по договорам.
В целом, управляющая компания решает следующие задачи:
- определение стратегического развития объекта;
- разработка маркетинговой стратегии;
- юридическое и финансовое сопровождение;
- комплексное ведение арендаторов: заселение, выселение и замена;
- контроль за техническим состоянием, отслеживание коммунальных платежей;
- реализация ремонтных работ.
В свою очередь, риэлтор занимается одной ключевой функцией, а именно — сдачей объекта в аренду. Однако этот вопрос также требует широкого спектра экспертизы, например, знание рынка, юридических и технических тонкостей, проведение переговоров и наличие навыков продаж. - поиск арендаторов;
- сопровождение сделки;
- заключение договора аренды.
При этом риэлторы и управляющая компания не являются конкурентами. Скорее — это партнерские отношения, при которых достигается общий результат. Также распространенная практика, когда управляющие компании сотрудничают с риэлторами.
Управляющая компания: в теории
Управляющая компания занимается обеспечением эффективной жизнедеятельности того или иного объекта недвижимости — как на начальном этапе, так и его поддержания в будущем. Основной целью управления является повышение качества объекта и, как следствие, его прибыльности. При этом собственник минимально задействован в организационных вопросах.
Часто услугу управления отождествляют с facility-опциями, такими как клининг, вывоз мусора и т. д. Но это только малая часть всего функционала. Управляющая компания покрывает целый перечень функций, которые условно можно разделить на два направления:
- Property management. Речь идет об управленческих функциях, направленных на повышение доходности объекта. В частности, это комплексный аудит проекта, разработка стратегии продвижения, подбор качественных арендаторов, контроль финансовых и юридических задач.
- Facility management. Это решение вопросов непосредственно «в полях», а именно обеспечение и реализация ремонтных работ на объекте, технический аудит, управление инфраструктурой, клининг.
Собственники недвижимости часто фокусируются на двух моментах: сдача объекта в аренду и обеспечение facility, упуская из внимания такие аспекты, как составление финансовой модели, оптимизация расходов, маркетинг-стратегия. Как результат — длительная вакантность или же сдача по цене ниже рыночной.
Главная задача управляющей компании — сэкономить время собственника и найти оптимальное решение для получения максимальной прибыли. В итоге получается сотрудничество в формате «win-win». Ведь владелец сдает объект по рыночной цене или даже выше, а арендатор получает помещение, максимально ориентированное под его запрос.
Управляющая компания: на практике
В Украине немного профессиональных компаний по управлению недвижимостью. Часто у больших бизнесов есть собственные управляющие компании. Однако трудность возникает на этапе, когда речь идет об управлении разными видами коммерческой недвижимости — офисной, складской или торговой — в каждом случае требуется отдельный подход.
Несколько примеров, как наша управляющая компания взаимодействовала с собственником недвижимости и какие мы решения реализовали.
Ситуативные реакции. В марте 2020 мир столкнулся с настоящим «черным лебедем» — коронавирусом. Все сферы начали активную трансформацию, в том числе и недвижимость.
Это стрессовая ситуация, которая требовала немедленного решения. Нам, как управляющей компании, нужно было договориться со всеми арендаторами, чтобы понять, куда двигаться, как менять арендную плату и трансформировать площади.
Многим компаниям, с которыми мы работали, пришлось сократить штат, в связи с чем возникал вопрос «лишних» квадратных метров. Учитывая нашу базу объектов недвижимости, нам удалось комфортно поменять места арендаторов, согласно их новых запросов. Собственники, в свою очередь, избежали простоя своих объектов.
Эффективные коллаборации. Управляющие компании знают не только, как управлять объектом, но и как создавать полезные сотрудничества между арендатором и собственником.
Так, у нас был случай, когда строительная компания долго не могла рассчитаться с собственником за аренду объекта. В свою очередь, последний как раз делал ремонт на одном из своих объектов. Мы помогли найти выгодное решение для обоих, предложив строительной компании предоставить материалы вместо арендной платы. Таким образом, все были в выигрыше.
Нестандартные решения. Подрядчик в лице управляющей компании помогает посмотреть на объект совершенно с другой, неожиданной стороны. Таким образом, продуцируя новые идеи, нацеленные на увеличение дохода от недвижимости.
Один из наших клиентов помимо объекта недвижимости располагал близлежащим земельным участком, который простаивал. Создав релевантный план под данный проект, мы построили еще один объект на этом участке и сдали землю, получив дополнительную прибыль для собственника.
Оптимизация расходов. Одна из важных составляющих управления — сокращение затрат клиента — как финансовых, так и временных. Например, держать штат из электрика, сантехника и завхоза на одном объекте — нерационально. Управляющая компания предлагает штатного электрика, который может обслуживать несколько проектов, что намного выгоднее в финансовом плане.
Кроме того, профессиональное управление — это существенная экономия времени собственника. Специалист по управлению закрывает все вопросы, связанные с объектом, предоставляя месячный отчет. Так, клиент понимает текущую ситуацию: что сделали, сколько потратили и заработали.
Услуга управления недвижимостью — это эффективное решение, как повысить ценность объекта, найти релевантного арендатора и взаимодействовать с ним в долгосрочной перспективе. Управляющая компания смотрит на проблему комплексно, предлагая клиенту нестандартные идеи для увеличения дохода от проекта и минимизации его операционного участия. В свою очередь, функция риэлтора закрывает вопрос сдачи объекта. Поэтому выбирая компанию для сотрудничества, критически важно понимать, какую задачу по проекту необходимо решить.