Топ-5 помилок керівників під час приватизації комунального майна

03 жовтня прийнятий Закон про оренду державного та комунального майна з електроних аукціонів. Але "електронна приватизація" йже дууже важко. Де помиляються керівники комунальних підприємств?

Топ-5 помилок керівників під час приватизації комунального майна

В 2018 році запрацював новий Закон України «По приватизацію державного та комунального майна». Законодавство встановило відносно простий та прозорий механізм продажу активів держави та територіальних громад у приватну власність. Чому в Миколаївській області цей процес йде дуже повільно?

Нехтування законами

Як показує практика Універсальної біржі «Південь», яка є уповноваженим регіональним представником Миколаївської області від декількох акредитованих PROZORRO електронних майданчиків із правом продажу державного та комунального майна, більшість керівників територіальних громад починають вивчати законодавство вже після того, як проведена підготовча робота та витрачені кошти на непотрібну документацію.

До біржі звертають голови сільрад із пропозицією провести аукціон. Досвідчені керівники з гордістю демонструють технічний паспорт будівлі, рішення сільради про продаж, експертну оцінку об’єкта.  Вони впевнені, що готові здійснити продаж. Але вони дуже помиляються.

Перша реакція представника сільради після повідомлення, що об’ект приватизації буде виставлений на електронні торги, і ніяких інших варіантів законодавством не передбачено – ступор. Всі звикли до стандартної процедури: рішення сільради - експертна оцінка - аукціон - нотаріус.

Нові вимоги законодавства вимагають від власника майбутнього об’єкта приватизації більшої відповідальності:

·         аналіз активів територіальної громади та продаж майна, що не є стратегічно важливим для громади;

·         створення аукціонного комітету;

·         створення особистого кабінету продавця комунального майна на електронному майданчику та оперативне реагування на результати аукціону;

·         самостійне встановлення умов продажу майна та строків проведення повторних аукціонів;

·         жорсткі строки з моменту встановлення умов продажу об’єкта приватизації до встановлення результатів аукціону;

·         вивчення поданих від переможця аукціону документів на предмет можливості укладання з ним договору купівлі-продажу;

·         відповідальність чиновників за порушення строків.

Оренда комунального майна з електронних торгів для більшості депутатів та місцевих чиновників – зовсім неприйнятна, хоча цей процес передбачений законодавством.

Місцеві депутатські склоки нормальному процесу приватизації не допомагають. Найкращий примір – обласні комунальні будівлі у місті Миколаєві на вулиці Нікольській. За наявності реального попиту на об’єкти з боку інвесторів процес приватизації заблокований. Будівлі руйнуються, інвестори уходять.

«Мені повинні допомагати»

Практика роботи біржі показує, що знання вимог Закону адміністраціями районних та селищних рад не вивчається. Фахівці біржі брали участь у семінарах з питань приватизації, що були організовані Регіональним відділенням Фонду державного майна України для відділів приватизації районів. Вочевидь, таких навчань -  замало.

Консультації окремих сільрад в телефонному режимі – неефективні. Фактично, кожна територіальна громада повинна:

• мати «продвинутого юзера», який добре знається на електронних торгах;
• створити особистий кабінет;
• розмістити актуальну контактну інформацію;
• розробити та затвердити положення про аукціонний комітет;
• ретельно підготувати документацію лоту до продажу;
• виставити лот та запустити аукціон;

·         оперативно розглянути документи покупця та підписати договір із переможцем..

Електронні майданчики розуміють проблеми місцевої влади та розробили онлайн-курси, інструкції, шаблони документації та чіткі схеми проходження процесу приватизації. Варто лише розпочати навчання. Також регіональні представництва здійснюють особисті консультації уповноважених осіб сільрад, допомотають створити кабінет, підготувати документацію.

Іронія налагодження стосунків між електронним майданчиком та продавцем комунального майна виявляється після проведення аукціону. Вся попередня робота із продавцем – безоплатна. Винагороду отримує лише той майданчик, яків завів до системи аукціону покупця-переможця.

Таких майданчиків – більше 40. Саме це розмаїття можливостей допуску покупців до аукціону та зменшення можливостей чиновників жонглювати результатами аукціонів було основною метою нового закону. Аналіз проведених аукціонів з продажу об’єктів малої приватизації показує, що з першого аукціону продано 31,4% лотів. Другий аукціон успішно завершився у 16,1%. Третій – 13,6%. Тільки 18,1% лотів очікують початку торгів.

«Чому так дешево?»

Експерти з питань приватизації відмічають головну новацію закону, яка для частини керівників територіальних громад є неприйнятною. За наявності балансової вартості об’єкт приватизації виставляється на продаж не за експертною, а за балансовою вартістю. Зазвичай балансова вартість напівзруйнованих складів та магазинів – копійчини.

Додаткову паніку викликає жорсткий порядок продажу об’єктів малої приватизації:

Перший аукціон – за балансовою вартістю. Якщо немає бажаючих, система автоматично виставляє об’єкт на повторний аукціон із зниженням початкової вартості на 50%. Якщо бажаючих немає – лот виставляється втретє, за «голландською» схемою із поступовим зниженням початкової вартості під час аукціону. До 99% від ціни старту.

Депутати побоюються, що таки об’єкти будуть продані задешево. Але – десятки років ці руїни «прикрашали»ваші вулиці і зовсім не заважали місцевим мешканцям потихеньку виносити все цінне. Продайте та дайте цим руїнам друге життя. Для  відкриття магазину, промислового цеху або ферми інвестор повинен здійснити капітальну реконструкцію, це великі кошти.

Результати аукціонів з малої приватизації передбачити важко. Нещодавно в Миколаєві був  з електронних торгів проданий об’єкт поряд із морським портом загальною площею 2935 кв. м. При стартовій вартості  77351 грн. на першому аукціоні за участю 15 бажаючих придбати майно об’єкт проданий за 8,5 млн. гривень. Одночасно об’єкт в Южноукранську ФДМУ продав на 3-му аукціоні за «голландською» схемою. Стартова вартість – 30000 грн. Ціна продажу 8102 грн.

Досвід фахівців біржі підтверджує, що деякі об’екти продані на другому або другому повторному аукціонах із пропозиціє, що перевищувала початкову вартість першого аукціону. Що зробиш – ринкова економіка та конкуренція працює.

«Все – моє»

Більшість голів сільрад намагаються розпоряджатися нерухомим майном та земельними ділянками, що розташовані на території селища без вивчення історії об’єкту та встановлення реальних власників. Часто об’єкти, які громада з подання керівництва сіла включає до переліку приватизації, є власністю збанкрутілих підприємств, безхазяйним майном або належить державним підприємствам під керівництвом міністерств.

«Краще нічого не робити»

Нажаль, це загальне правило для українських чиновників. Побоювання наробити помилок та відвідувати протягом років органи прокуратури не викликають у місцевої влади ентузіазму. Тому понад 80%  об’єктів, що місцеві сільради планували продати з аукціонів в 2019 році, забуті.

Небажання вивчати нові технології, побоювання віддати важелі впливу «машині бездушній» та ризик отримати у селі активного інвестора, що зламає застиглий порядок розподілу повноважень між владою та бізнесом призвели до фактичного згортання програми малої приватизації та аукціонів з оренди комунальної власності у м. Миколаєві та Миколаївській області. Сподіваємось, що тільки у цьому році.

                                                                 А. Холодулькіна, І. Караман

                                                                Універсальна біржа «Південь»

                                                                Рада фахівців з нерухомості м. Миколаєва