Можливості для створення доступного житла в Україні та формування нової державно

Про сучасний стан житлового фонду в Україні і можливості формування ринку доступного житла

Наявність доступного та комфортного  житла для різних категорій населення та фактичний стан житлового фонду відображає як рівень життя я та соціальний клімат у суспільстві,  так і загальний рівень соціально-економічного розвитку. Підвищення житлових умов у всі часи залишалося одним з головних показників добробуту громадян , передумовою економічної та політичної  стабільності держави. В нашій країні забезпечення житлом залишається однією з найбільш значимих  і складних проблем, які стоять перед суспільством.

Про сучасний стан житлового фонду в Україні і можливості формування ринку доступного житла ми поспілкувались з першим віце-президентом Конфедерації будівельників України Ігорем Лисовим.

-  Ігоре Володимировичу, як можна охарактеризувати на сьогоднішній день рівень забезпеченості житлом населення в Україні?

Ні для кого не секрет, що на сьогоднішній день наша держава за обсягами житла та забезпеченню ним населення суттєво відстає від європейських країн. Рівень доходів більшості населення не дає можливості купувати житло не лише за ринковими цінами, але й за його собівартістю. Тому,як наслідок, зараз на квартирній черзі перебуває більше 600 тис. громадян. Щоб забезпечити їх житлом, при теперішніх темпах знадобиться понад 100 років. Також швидкого вирішення житлового питання зараз потребують учасники АТО і понад 1,5 млн. внутрішніх переселенців.

Програми забезпечення громадян житлом, які існують на сьогоднішній день розпорошені між численними виконавцями, що не забезпечує комплексного підходу та не відповідає фінансовим можливостям держави.

Загалом це призводить до:

·    неефективного використання державних коштів;

·    покладення на непрофільні органи виконавчої влади невластивих для них функцій з організації будівництва житла;

·    уповільнення темпів розвитку регіонів та щорічного уповільнення темпів поліпшення житлових умов.

·    створення передумов для проявів корупції;

Як приклад, через недостатність фінансування, програмою забезпечення громадян доступним житлом за усі роки її існування змогли скористатися лише 3.5 тис. сімей.

- Така ситуація спостерігається у нас на протязі досить тривалого періоду. Що заважає її вирішенню?

Однією з головних причин тут можна назвати відсутність єдиної комплексної житлової політики держави. Щоб ситуація почала мінятися в кращу сторону нашими стратегічними цілями мають стати :

·    Створення належних умов для реалізації громадянами їх конституційних прав на житло та  гарантії прав власності в житловій сфері;

·    сприяння запровадженню ринкових механізмів, які б забезпечували доступність житла громадянам відповідно до їх платоспроможності, забезпечення соціального захисту незаможних громадян, що гарантуватиме їм житлові умови відповідно до встановлених соціальних стандартів;

·    забезпечення високого рівня безпеки та комфорту проживання на відповідній території, розвиток необхідної мережі об’єктів соціальної інфраструктури;

·    створення умов функціонування ефективних ринків житла та житлово-комунальних послуг відповідно по попиту споживачів.

В той же час житлова політика нашої держави має увібрати в себе позитивні напрацювання країн з розвиненою ринковою економікою. На сьогоднішній день ними  накопичено значний досвід вирішення житлових проблем, які можна адаптувати і використати в Україні.

-  Які саме напрацювання ви маєте на увазі?

Якщо звернути увагу на структуру міського житлового фонду різних країн, то тут існує наступна закономірність: кількість житла, яке знаходиться у власності мешканців приблизно дорівнює кількості орендного житла. Це співвідношення в спостерігається протягом останніх десятиріч. Тобто для значної  частини населення наймання житла, поряд з набуттям його у власність, є одним з основних видів забезпечення житлом.

Для забезпечення мобільності, трудової міграції населення та запобігання соціальним проблемам в світі широко розвинений цивілізований ринок орендного житла, яке призначене для здачі в довгострокову оренду.

Якщо говорити про Україну, то у нас через зміни в регіональній структурі національної економіки і піднесення ролі великих міст спостерігається значне підвищення рівня цін на житло та його оренду. В нашому випадку фонд орендного житла має формуватися шляхом будівництва так званих орендних будинків, квартири в яких призначені виключно для здачі їх у найм. Власниками таких будинків залежно від джерел фінансування можуть бути інституціональні, у тому числі іноземні, інвестори (зокрема, інвестиційні компанії), держава або органи місцевого самоврядування. Залучення коштів у фінансування будівництва орендного житла, у тому числі створення державного фонду орендного житла, має здійснюватися на умовах, які дадуть змогу забезпечити довгострокову самоокупність проекту. Джерелами такого фінансування можуть бути кошти, залучені з міжнародного ринку запозичень, а також шляхом емісії державних цінних паперів.

Що стосується приватного фонду орендного житла, то державою мають бути створені сприятливі умови для залучення інвестицій у його будівництво, зокрема і на засадах державно-приватного партнерства, шляхом встановлення пільгового режиму під час будівництва та експлуатації такого житла. При цьому держава має встановити механізм визначення економічно обґрунтованої плати за користування таким житлом, що зробить його доступним для більшості населення України з урахуванням пільгових умов найму для окремих категорій громадян.

- Що ж заважає впровадженню  подібних програм в нашій країні?

Дотепер в Україні відсутні дієві механізми соціальної житлової політики, завданням якої є забезпечення реалізації права на житло громадянам, які потребують захисту з боку держави.

Разом із цим загальносвітовий досвід свідчить, що громадяни, які потребують соціального захисту і доходи яких не дозволяють їм здійснювати будівництво, або купувати житло, навіть за умови державної підтримки, повинні мати можливість отримати його за договором соціального найму, або за договором безкоштовного користування. Ті громадяни, які потребують соціального захисту і здатні побудувати, або придбати житло за умови підтримки з боку держави, повинні мати можливість взяти участь у відповідних державних програмах з використанням різноманітних інструментів державної підтримки (пільгового кредитування, співфінансування тощо).

Загалом, одним із головних принципів реалізації права на житло має бути принцип свободи вибору житлових рішень. Родина, яка потребує покращення житлових умов, повинна бути забезпечена широким спектром можливих рішень в юридично прозорих і економічно вигідних для сімейного бюджету умовах: купівля чи оренда, співфінансування будівництва або самостійне фінансування, пільгове кредитування та інші.

Існуючі на сьогодні проблеми в житловій сфері в своїй більшості носять інституційний характер і пов’язані з низькою якістю державного та місцевого управління, тому не можуть бути вирішені лише за допомогою ринкових механізмів через їх нерозвиненість. Яскравим прикладом цьому є інститут іпотечного кредитування, який протягом багатьох років так і не створив прийнятні умови для кредитування набуття житла у власність.

-  Чи можливо взагалі в найближчий час введення в дію подібних програм, і що для цього треба зробити?

В теперішніх умовах, за відсутності ринкових сил та механізмів, лише держава в рамках єдиної житлової політики у сфері забезпечення громадян житлом може дати необхідний поштовх вирішенню житлової проблеми України, покращити державне управління у цій сфері та впровадити дієві заходи із збільшення загального обсягу житлового фонду.

Першим кроком має стати схвалення єдиної комплексної державної житлової політики, яка передбачатиме, зокрема:

·    принципи та пріоритети в даній сфері, в тому числі щодо розвитку ринку орендного житла, інших механізмів забезпечення ним громадян, відновлення провідної ролі держави як надійного забудовника житла за доступною ціною, забезпечення виконання державою функцій замовника за усіма програмами житлового будівництва, які фінансуються за рахунок державних коштів;

·    впровадження механізму застосування регіональних будівельних кластерів у житловому будівництві;

·    засади забезпечення житлом окремих категорій громадян, які потребують соціального захисту;

·    залучення приватних інвестицій, у тому числі й іноземних у житлове будівництво, зокрема на засадах державно-приватного партнерства;

·    формування ефективного механізму управління житловим фондом  та житлово-комунальним господарством усіх форм власності.  

    Саме держава повинна зайняти центральне місце та відігравати активну роль у податковому, грошово-кредитному, бюджетному, ціновому та соціальному регулюванні ринку житла. При цьому центральне місце  в розвитку ринку житла не повинно протиставлятися процесам ринкового реформування, а оптимально з ними поєднуватися, у тому числі шляхом державно-приватного партнерства.

    Основним результатом нової житлової політики мають стати якісні зміни в питанні доступності житла, в результаті якого свої житлові умови зможуть покращити не тільки ті 5-10% громадян, доходи яких дозволяють сьогодні купувати житло на поточному рівні цін, а до 40% населення країни.

    Реалізація проектів з масштабного будівництва житла різноманітних видів та форм власності в Україні дозволить не тільки кардинально вирішити соціальну проблему забезпечення громадян житлом, але й значно сприятиме економічному зростанню з огляду на високий рівень інвестиційного мультиплікатора капітального будівництва, який дозволяє на кожну вкладену у будівництво гривню орієнтовно залучати додатково п’ять гривень у супутні галузі, а на кожне створене робоче місце в будівельній галузі сім додаткових місць у інших галузях.