Хто повинен сплачувати податок на землю при купівлі об'єкта
нерухомості, розташованого на цій землі?
Таке питання гостро стоїть на порядку денному. Варіанта два:
1. Сплачує той, на кого оформлений договір оренди на землю, тобто
попередній власник до переоформлення договору оренди.
2. Сплачує новий власник об'єкта нерухомості з моменту укладення
договору про купівлю-продаж, навіть якщо новий договір оренди на землю ще не
укладений.
Де правда? Як не потрапити в боржники перед податковою і які варіанти
виходу із ситуації пропонують судовi органи? Давайте розберемося.
Позиція податкової визначає: податкові органи вимагають сплати
від попереднього орендаря (в разі, коли він більше не сплачує орендну плату
за користування земельної ділянки до
припинення дії договору оренди) та від
нового орендаря, навіть без укладення договору оренди. Виходить подвійне
оподаткування.
Позиція судових органів: сплачувати орендну плату зобов’язаний власник нерухомості з дати реєстрації права власності на таку
нерухомості.
На користь позиції суду
свідчать наступні факти
1. Рішення Верховного суду №
825/308/17 визнає, що як тільки об'єкт на земельній ділянці переходить до
нового власника нерухомості, до нього ж переходять права і обов'язки по
користуванню землею.
2. Якщо людина придбала у власність
нерухомість, але ще не оформила договір оренди. обов'язок зі сплати земельного
податку виникає з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
3. Питання переходу права власності
на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю, споруду,
що розміщені на ній, регулюються статтею 120 Земельного Кодексу України (ЗКУ) і
статтею 377 Цивільного кодексу України. Цими нормами чітко встановлено, що до
особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду,
переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій
вони розміщені.
Відсутність правоустановчих документів, що посвідчують право власності
або користування земельною ділянкою, не
може бути підставою для несплати земельного податку, оскільки ст. 206 ЗКУ
визначено, що використання землі в Україні є платним.
Таким чином, покупець нерухомого майна є платником плати
на землю на підставі фактичного землекористування.
Позиція податкової служби
Наступні аргументи свідчать на користь сплати оренди за землю колишніми
власниками нерухомості, які ще не переоформили договір оренди земельної ділянки
після продажу нерухомості, що на них знаходиться.
1. Підставою для нарахування
орендної плати за земельну ділянку є договір
оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 Податкового
кодексу).
2. Журнал “Вісник ДФС”: обов'язок платити податок (орендну плату)
виникає в нового власника нерухомості з
дати укладання нового договору оренди:
До чого призводять спірні
питання
Навіть якщо продавець і покупець нерухомості домовились між собою щодо
того, хто буде сплачувати податок, а потім одна із сторін не виконує або
виконує домовленості не в повному обсязі, суд може присудити виплачувати
податок на землю як одній стороні, так і інший.
Такі приклади є в судовій практиці. Ось один з них.
Покупець і продавець нерухомості домовилися, що новий власник буде
компенсувати продавцю нерухомості розмір орендної плати до моменту укладення
нового договору оренди з органами влади. А продавець нерухомості зобов'язався
сплачувати орендну плату до бюджету. Але покупець невірно порахував і на свій
розсуд занизив суму податку. Звичайно, при перевірці податкова донарахувала суму
орендної плати за землю. Причому, донарахувала платнику податку, тобто продавцю
в даному випадку. Виник спір. Справу передали до суду, який визначив, що:
«...питання оподаткування
регулюються ПК України і не можуть встановлюватися або змінюватися іншими
законами України. Тому домовленість сторін з компенсації витрат з уплати
орендної плати не звільняє позивача (покупця) від обов'язку з оплати податків».
Позивачем було подано касаційну скаргу ще в 2016 році, але остаточне
рішення до цих пір не прийнято.
Так хто повинен платити податок на землю
Між діючими нормами ЗКУ, Цивільного кодексу та Податкового кодексу
наразі є неузгодженість з цього питання. І тому виникають спори. Здається,
логічно, що продавши нерухомість, колишній власних знімає з себе всі
зобов'язання по сплаті податків, в тому числі і на землю. Навіть якщо договір
оренди землі, на якій стоїть ця нерухомість, на нового власника ще не
оформлений. Продав — більше нічого не платиш, купив — сплачуєш в повному
розмірі.
Але на сьогоднішній день справи виглядають так, що за позицією податкової
податок на землю сплачує попередній власник нерухомості, допоки земля не буде
переоформлена на нового власника. І тільки через рішення суду можна домогтися
зміни цієї позиції та звільнення від обов'язку сплачувати земельний податок за
землю, якою вже не користуєшся.