Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон), регулирующий схемы приобретения жилья через фонды финансирования строительства (ФФС), достаточно сложен для понимания потенциального покупателя жилья.
Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон), регулирующий схемы приобретения жилья через фонды финансирования строительства (ФФС), достаточно сложен для понимания потенциального покупателя жилья.
Все чаще схемы приобретения жилья в строящемся либо планируемом к строительству доме реализуются посредством заключения предварительных договоров либо договоров купли-продажи имущественных прав. Но приобретение желанных метров через финансирование строительства не сошло на «нет», поэтому постараюсь максимально лаконично и просто объяснить, что такое ФФС, какие права имеет инвестор при заключении и выполнении договоров с ФФС, и на что стоит обращать внимание покупателям.
Договор об участии в ФФС по своей природе является договором управления имуществом, по которому ФФС получает от инвестора в доверительную собственность имущество (деньги) на определенные цели (финансирование объекта строительства). При этом, под объектом строительства понимается весь жилой дом, строительство которого финансируется через ФФС. А выбранные инвестором квадратные метры (квартира, этаж, нежилое помещение и т.д.), расположенные в объекте строительства, именуются объектом инвестирования.
Управителем ФФС может быть только финансовое учреждение, имеющее лицензию, а также уставный капитал которой составляет не менее 1 миллиона евро (он должен быть сформирован до того, как ФФС начнет привлекать средства от инвесторов). Информацию о наличии лицензии у конкретного ФФС можно проверить, перейдя по ссылке:, а данные об уставном капитале (его размере, дате формирования), как и другую информацию, можно бесплатно и круглосуточно получить здесь:.
Сам ФФС не является юридическим лицом. Очень важным для изучения инвестором/его адвокатом документом до подписания договора об участии в ФФС являются правила ФФС, которые утверждаются управителем фонда. Зачастую в договорах об участии в ФФС содержится норма, в соответствие с которой доверитель (инвестор) подтверждает, что он ознакомлен с правилами ФФС, с ними согласен и обязуется выполнять. Кроме того, часто договоры об участии в ФФС, не регулируя важные моменты взаимоотношений между доверителем и фондом, отсылают к правилам ФФС (например, возврат денег инвестору в случае расторжения договора; порядок изменения объекта инвестирования на другой; вознаграждение управителя и т.д.).
Обратите внимание, что ФФС запрещено заключать договоры о привлечении средств от инвесторов до получения застройщиком разрешения на выполнение работ конкретного объекта. Проверить наличие/отсутствие разрешения на строительство (зарегистрированную декларацию о начале строительных работ) можно здесь:.
Договор об участии в ФФС между доверителем (инвестором) и управителем фонда заключается на основе Типового договора, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины №227 от 20 марта 2013 года. Поэтому, если для изучения предложенного договора Вы не пожелаете привлечь юриста, не поленитесь сверить условия такого договора с Типовым и смело настаивайте на заключении договора на условиях, предусмотренных типовым договором.
В любом случае Договор об участии в ФФС должен содержать:
предмет, полное наименование, права и обязанности, ответственность сторон;
вид ФФС (А или Б);
сумма и порядок перечисления средств инвестором;
сведения об объекте строительства с указанием его места расположения и технических характеристик, а также запланированной даты введения в эксплуатацию;
сведения о закрепленном объекте инвестирования с указанием его технических характеристик;
срок действия договора;
размер вознаграждения управителя ФФС.
К договору обязательно прилагаются:
правила ФФС;
графическое изображение схемы строительного плана объекта строительства с указанием размещения объекта инвестирования на этаже;
сокращенный перечень строительных работ, а также перечень оборудования, которое будет установлено в квартире;
перечень работ, которые будут проведены для облагораживания и обустройства прилегающей к дому территории.
Помните, что договор между управителем ФФС и застройщиком объекта строительства не может быть тайной для инвестора, поэтому по первому его требованию управитель обязан предоставить копию такого договора. Важно, чтобы в нем имелось условие о том, что после окончания строительства застройщик обязуется передать объекты инвестирования в собственность доверителей (инвесторов).
Кроме договора с застройщиком, управитель обязан по требованию инвестора предоставить ему копии документов на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, копию лицензии застройщика, заключения государственной экспертизы проектной документации, разрешения на выполнение строительных работ (декларации о начале строительства). Отказ предоставить копии указанных документов является незаконным, поэтому требуйте предоставить копии указанных документов до подписания Договора об участии в ФФС, а в случае отказа, я договор подписывать не рекомендую.
При заключении Договора об участии в ФФС за Вами закрепляется конкретный объект инвестирования (квартира) по указанной в договоре цене. При этом, в случае увеличения цены так называемой измерительной единицы (то есть, квадратного метра), Вы не должны доплачивать за закрепленный за Вами объект.
После внесения средств в ФФС доверитель (инвестор) получает от управителя ФФС свидетельство об участии в ФФС. При этом, если Договор предусматривает внесение средств не единоразово, а частями и по графику, то график платежей указывается непосредственно в свидетельстве и такое свидетельство подлежит замене после осуществления каждого платежа (т.к. в свидетельстве указывается уплаченная доверителем сумма).
Не забывайте, что законодательство разрешает доверителям вносить, а управителям ФФС, соответственно, принимать деньги исключительно в национальной валюте! Поэтому проверяйте договоры на соответствие данной норме (встречаются договоры, в которых стоимость квадратного метра указана в долларах с примечанием, что такое количество долларов является таким то количеством гривен).
Закон предусматривает, что управитель не имеет право расторгнуть (прекратить) договор об участии в ФФС в одностороннем порядке (кроме случая, когда инвестор — доверитель не выполняет взятые на себе по договору обязательства).
После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик сообщает об этом управителю ФФС, а тот в свою очередь передает застройщику список доверителей, имеющих право на получение в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования. О введении дома в эксплуатацию инвесторам сообщает управитель ФФС и по их требованию обязан предоставить копию документа, подтверждающего сей факт.
Площадь квартиры, указанная в договорах, является ориентировочной, и может отличаться от фактической площади, измеренной после завершения строительства. Поэтому не удивляйтесь, что управитель ФФС потребует от Вас доплаты за «лишние» квадратные метры. Часто договоры об участии в ФФС содержат нормы о том, что доплата за разницу в площади осуществляется в гривне, но с привязкой к курсу доллара на день совершения платежа. Помните, что стороны договора — равны, поэтому изучайте его условия перед подписанием и нивелируйте (или хотя бы минимизируйте) риск превращения его в кабальный для Вас, требуя «закрепления» стоимости квадратного метра на определенном уровне.
После проведения расчетов с ФФС доверитель меняет свидетельство об участии в фонде на справку установленного образца. Этот документ является архиважным для Вас, так как данная справка — правовое основание для регистрации за Вами права собственности на квартиру. В этой справке указываются данные о доверителе, ФФС, уплаченной сумме, жилом доме, выбранной квартире.
Полученную от управителя справку доверитель передает застройщику, с которым также подписывает акт приема-передачи объекта инвестирования. В случае, если Вы имеете претензии относительно качества строительных работ, Вы должны сообщить о них застройщику, который обязан бесплатно устранить недостатки в течение 15 дней со дня получения претензии.
Кроме того, застройщик обязан передать Вам паспорта, сертификаты, гарантийные талоны на оборудование, установленное в квартире (счетчики, сантехнические устройства и т.д.).
Регистрация права собственности объекта инвестирования за конкретным доверителем (инвестором) осуществляется застройщиком за собственный счет! Поэтому требуйте исключения из договора условий об оплате «услуг» по регистрации права собственности на квартиру.
При этом, «бесплатность» регистрации права собственности распространяется только на квартиры, и не распространяется на офисные и иные нежилые помещения в доме.
Если до получения квартиры в собственность, Вы решите ее «продать» (а точнее — уступить право требование по договору другому лицу) или отказаться от дальнейшего участия в ФФС, Вы должны быть готовы заплатить управителю до 5% от ее стоимости, а в случае замены объекта инвестирования на другой — до 1% (точные цифры указываются либо в договоре, либо в Правилах ФФС).
Пожалуй, это минимум информации, актуальной для тех, кто решит приобретать жилье через фонд финансирования строительства. Успешных и безопасных инвестиций, справедливых условий договоров и добросовестных контрагентов!
Рубрика "Блоги читачів" є майданчиком вільної журналістики та не модерується редакцією. Користувачі самостійно завантажують свої матеріали на сайт. Редакція не поділяє позицію блогерів та не відповідає за достовірність викладених ними фактів.