Анализ влияния государства на отношения на рынке недвижимости ОАЭ на примере Дубая
Только вчитайтесь в эти грандиозные цифры. Башня Burj Khalifa в эмирате Дубай по-прежнему возглавляет список самых высоких зданий мира. В первом квартале 2015 года в Дубае начнут строительство самого большого по площади торгового центра в мире The Mall of the World. На сегодняшний день самый крупный торговый центр мира Dubai Mall также находится в Дубае. Ожидается, что новый ТЦ смогут посещать до 180 млн покупателей ежегодно. По данным инвестиционной компании Dubai Holding, Dubai Mall ежегодно посещают 75 млн человек. В прошлом году стало известно о проекте расширения международного аэропорта Al Maktoum International. Через 6-8 лет аэропорт сможет увеличить пассажиропоток до 120 млн человек. По данным Центра авиации Азиатско-Тихоокеанского региона CAPA (Centre for Asia Pacific Aviation), в 2015 году международный аэропорт Дубая лидирует в мире по загруженности. За 2014 год он принял 18,36 млн человек, обогнав лондонский Хитроу, который перевез 16,1 млн человек. На начало 2016-го запланирован запуск тендера на строительство амбициозного экологического жилого района Desert Rose, рассчитанного на 160 тыс. жителей, который обойдется в 8,2 млрд долларов. Четыре из 97 небоскребов выше 200 метров, построенных в 2014 году, были возведены в ОАЭ. В их числе комплекс World Trade Center в Абу-Даби высотой 381 метр, который стал вторым по высоте небоскребом из числа возведенных в прошлом году. Список впечатляющих размахом, а тем более небольших проектов можно продолжать очень долго. В связи с буйным ростом экономики и туризма уже многие годы в ОАЭ наблюдается строительный бум. Так, исследование консалтинговой компании EC Harris показывает, что к 2020-му Дубай в очередной раз столкнется с нехваткой жилой , потому что на этот год в Дубае запланировано проведение всемирной выставки Expo 2020. Предполагается, что ее посетят до 25 млн человек.
Секрет такого буйного роста рынка кроется в грамотных решениях, принимаемых руководством страны. Интересно, что еще в конце ХIX — начале XX века эмир Дубая для привлечения иностранных торговцев в свой город существенно снизил уровень . Точкой отсчета роста ОАЭ можно считать середину XX столетия, когда на территории страны были найдены крупные месторождения нефти. Уже в 1962 году Абу-Даби первым из эмиратов стал экспортировать нефть. Стремительному росту благополучия страны способствовал скачок цен на нефть в 1973-м, благодаря чему государство прошло ускоренный путь развития. Всего за четверть столетия страна достигла высокого уровня благосостояния.
Дальновидные руководители ОАЭ прекрасно понимают, что жить благодаря одной лишь добыче природных ископаемых не получится — цены на нефть могут упасть сами, в соответствии с законами рынка, или их падению могут существенно поспособствовать другие игроки, как это уже не раз доказывала история ХХ и ХXI веков. Поэтому в ОАЭ уже много лет работают над альтернативной программой развития страны, уделяя особое внимание туристической составляющей — это крупные и глобальные культурные, спортивные и другие мероприятия, разработка и воплощение в жизнь все более дорогих, красивых и безумных инфраструктурных проектов и мегакомплексов.
За впечатляющими проектами и цифрами кроется грамотная , способствующая здоровой конкуренции на рынке недвижимости и постоянному притоку инвестиционного капитала. Одной из самых показательных и успешных моделей роста среди эмиратов ОАЭ является модель роста эмирата Дубай. Так, первый шаг к нынешнему успеху Дубая был сделан 24 января 1960 года, когда был основан Земельный департамент эмирата, государственный орган, регистрирующий права собственности на землю и недвижимость в эмирате. С начала 2000-х годов правительство Дубая взялось за законодательную базу, регулирующую сферу недвижимости, постепенно упорядочивая отношения между государством и собственниками и грамотно ее совершенствуя, чем способствовало настоящему строительному чуду.
С решением правительства Дубая в 2001 году разрешить гражданам стран, не входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (Королевство Саудовская Аравия, Объединенные Арабские Эмираты, Оман, Катар, Кувейт и Бахрейн), владеть недвижимостью в течение 99 лет на определенной территории эмирата. Такие территории получили название «лизхолд эриа».
В 2002 году кронпринц Дубая шейх Мохаммед ибн Рашин аль-Мактум издал указ, позволяющий иностранным гражданам приобретать недвижимость в эмирате. Эти территории получили название «фрихолд эриа». Такой законодательный шаг дал первый импульс к привлечению иностранных инвестиций в сектор недвижимости Дубая и послужил причиной строительного бума в эмирате. Указ был законодательно оформлен в Законе №7 от 2006 года «О регистрации недвижимости в эмирате Дубай», статья 4, закрепляющем право на владение недвижимостью на «фрихолд эриа» в течение неограниченного срока и владение недвижимостью сроком, не превышающим 99 лет, на «лизхолд эриа». В числе наиболее важных также Закон №2 «О регулировании аренды недвижимости» (2003 год), Закон №85 «О регулировании регистра брокеров по недвижимости» (2006 год), Закон №16 «О создании Управления по регулированию операций с недвижимостью» (2007 год). Согласно этому закону был создан Департамент земельных ресурсов Дубая, агентство, которое регулирует, формирует и лицензирует деятельность в секторе недвижимости Дубая, — занимается разработкой и усовершенствованием правил, процедур и планов развития сектора недвижимости, лицензированием всех видов деятельности, связанной с недвижимостью, управлением счетами условного депонирования застройщиков, регулированием и регистрацией договоров аренды и сообществ владельцев, согласованием рекламных кампаний по новым объектам, исследованиями сектора недвижимости и др. В 2007-м были приняты постановление №27 «Об аренде в эмирате Дубай», постановление №30 «О создании Специального судебного комитета для рассмотрения вопросов аренды», Закон №27 «О праве собственности недвижимости в совместном владении в эмирате Дубай», Закон №8 «О гарантийных счетах объектов застройки в эмирате Дубай». В 2008 году принят еще один очень важный закон — №14 «Об ипотеке в эмирате Дубай».
Одновременно с законодательным регулированием в секторе недвижимости с апреля 2000 года Дубай начал активно развивать программу электронного государства, когда кронпринц Дубая шейх Мохаммед ибн Рашин аль-Мактум и по совместительству министр обороны ОАЭ задался вопросом о том, каким образом современные информационные технологии и Интернет можно поставить на службу государству. Таким образом, в Дубае и ОАЭ получили развитие государственные программы «электронное правительство», «электронный гражданин», «электронный документооборот для всех проектов», позволяющие повысить скорость и эффективность работы государственного аппарата, обеспечить прозрачность его действий.
Безусловно, такая не обошла стороной сектор недвижимости. Сегодня на интернет-порталах Земельного департамента можно оформить договор купли-продажи недвижимости, зарегистрировать права собственности объекта на стадии застройки, зарегистрировать договор аренды, рассчитать новую арендную ставку согласно текущему индексу арендных цен в определенном районе эмирата, получить лицензию на предоставление брокерских услуг и др.
В 2012 году ко всем органам, регулирующим сектор недвижимости Дубая, добавили Институт недвижимости Дубая, который ранее был частью Земельного департамента. В его задачи входит предоставление образовательных программ, проведение исследований, выработка предложений по усовершенствованию законодательства эмирата в части обеспечения прав и гарантий всех участников рынка недвижимости и инвестиционной привлекательности эмирата.
Так, новейшую историю экономического развития Дубая можно условно разделить на три показательных периода (см. диаграмму 1 «Периоды развития рынка недвижимости Дубая с 2000-го по 2015 год»):
- 2000-2008 годы — период «строительного бума»
- 2009-2011 годы — период глобального финансового кризиса
- 2012 год и по сегодняшний день — новый виток экономического роста
С тремя периодами можно ознакомиться в диаграмме 1 «Цикл развития рынка недвижимости Дубая за период с 2000-го по 2015 год».
В 2014-м был принят целый комплекс законов, позволяющих регулировать проблему с так называемым перегревом на рынке недвижимости. Аналитики из компании JLL отметили в конце 2014 года снижение активности покупателей и полагают, что в 2015-м арендные ставки могут подвергнуться ценовому регулированию, а то и снизиться на 10%. Это связано с тем, что владельцы недвижимости будут пытаться любой ценой удерживать арендаторов.
Крейг Пламб, глава исследовательского департамента компании JLL Mena, так прокомментировал сложившуюся в конце 2014-го — начале 2015 года ситуацию на рынке: «Спрос на рынке недвижимости Дубая несколько снизился в последние полгода, однако это охлаждение рынка может быть в некоторой степени позитивным знаком, поскольку прекратился бесконтрольный рост цен на недвижимость».
Рубрика "Блоги читачів" є майданчиком вільної журналістики та не модерується редакцією. Користувачі самостійно завантажують свої матеріали на сайт. Редакція не поділяє позицію блогерів та не відповідає за достовірність викладених ними фактів.