Правовые аспекты приобретения жилья на первичном рынке

Особенности приобретения жилья на первичном рынке. Риски покупателей. Межанизмы которые применяются при покупки жилой недвижимости на первичном рынке.

Одной из важнейших и самых ожидаемых покупок у большинства является приобретение собственного жилья. Жилье можно приобрести на первичном и вторичном рынке.

Риски при покупке жилой недвижимости есть в обоих случаях. При приобретении жилья на первичном рынке наибольшим риском является то, что на сегодняшний день не существует реальных гарантий добросовестности застройщика. Каждое строительство жилого комплекса рискует быть не завершенным. Кроме того, очень часто, сами соглашения о приобретении такого жилья далеки от права.

Проблема во взаимоотношениях и юридической организации между застройщиками и покупателями, их гарантий и прав на самом деле существует.

Законодательство допускает заключение договоров купли-продажи на товары (объекты) которые будут созданы в будущем. Однако, приобретение недвижимости требует определенной юридической процедуры — удостоверение договора нотариусом, наличия правоустанавливающих документов, других юридических формальностей и это исключает заключения непосредственно договоров купли-продажи недвижимости на первичном рынке.

Привлеченные же денежных средств от граждан при строительстве жилья было, в свое время, ограничено изменениями в ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». В связи с этими изменениями, для застройщиков стало сложнее и дороже организовывать процесс строительства и привлекать средства у граждан. Эта ситуация привела к появлению различного рода механизмов при покупке первичной недвижимости.

Застройщики начали использовать реализацию первичного жилья посредством приобретения ценных бумаг, таких как облигации, сертификаты фонда операций с недвижимостью, закладные.

Также на первичном рынке заключают разного рода соглашения, в частности, соглашения о приобретении имущественных прав на будущую квартиру, предварительные соглашения, соглашения об уступке права требования и другие.

Такие соглашения имеют в себе практические и реальные риски, поскольку не могут гарантировать передачу жилья в будущем, отсутствие прав третьих лиц, арестов, двойных продаж и т.д..

Практически все сделки по приобретению жилья на первичном рынке не предусматривают приобретение реального объекта недвижимости. Так или иначе, все эти механизмы только сводятся к одному — привлечь средства от покупателей. При этом застройщики в первую очередь обращают внимание на налоговые аспекты и финансовые затраты при организации строительства и привлечения средств.

Владельцами же жилья покупатели становятся после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, завершение всех формальностей по оформлению дома с органами местного самоуправления, поставщиками коммунальных услуг.

Приобретение жилья на первичном рынке — это риск, который требует тщательного анализа, изучения юридической стороны дела, репутации застройщика, наличия документации на объект строительства.