Когда форма определяет содержание

Работа жилищно-эксплуатационной конторы обычно ассоциируется у обывателя с протекающими трубами, грязным парадным, прохудившейся крышей.

Однако работа таких служб не всегда и не везде выглядит столь плачевно. Сегодня большинство новостроек берут на обслуживание сами же застройщики. Тем самым, с одной стороны, гарантируя качество строительства, а с другой — ставя инвестора перед фактом необходимости платить за услуги больше обычного.

Продержаться без ремонта

В большинстве новых домов, как минимум в первые годы эксплуатации, вопросов с исправностью коммуникаций, а также с сохранностью общего имущества — лестничных клеток, лифтов, тамбуров, чердаков — не возникает. За что же платить ЖЭКу, который зачастую является "наследником" компании-застройщика? И где уверенность, что в критической ситуации эта частная фирма не проявит себя так же, как и традиционный государственный ЖЭК?

"Если дом обслуживает частная компания, имеющая связь с компанией-застройщиком, это является своеобразной гарантией качественного предоставления услуг и качества самого дома. Застройщик, от имени которого предоставляются коммунальные услуги, дает сигнал жителям: он уверен в качестве своего здания, и поэтому неприятных сюрпризов не будет. Более того, если строительная компания возводит целый комплекс зданий или микрорайон, она заинтересована в положительных отзывах со стороны "сарафанного радио" — на интернет-форумах, в личных разговорах, после осмотра уже обжитых зданий", — говорит руководитель строительной компании BGM (Ирпень, Киевская область) Игорь Вишняков.

Другое дело — компании-однодневки. Они поступают как раз наоборот: сдав дом в эксплуатацию, покидают его, даже не думая о его обслуживании, дескать, теперь это забота жителей. Часто именно на таких объектах крайне быстро проявляются все просчеты, допущенные (из-за непрофессионализма или желания сэкономить) при строительстве: трескаются трубы, опадает штукатурка, начинает протекать крыша. И эти проблемы люди вынуждены решать собственными силами — и за свои деньги. Примерно по такому же сценарию работают и коммунальные ЖЭКи, которым на баланс переводится новостройка. Если нет средств и желания предоставить качественную услугу — то их нет ни для кого.

Среди приятных дополнений к основной функции, преимуществом частного ЖЭКа является выдача различных справок и других документов без дополнительных очередей и бюрократических проволочек.

Цена вопроса

Несмотря на, казалось бы, очевидные "плюсы", немало украинцев все еще с недоверием относятся к частным ЖЭКам. В первую очередь, из-за стоимости услуг. По разным оценкам, она может обходиться в среднем в 1,2—2 раза дороже, чем тарифы коммунальных контор. Как правило, из-за дополнительных услуг, не входящих в перечень регулируемых городскими властями. Впрочем, в Киеве и пригороде есть множество примеров, когда услуги частной конторы обходятся дешевле, чем коммунальной — за счет грамотного распределения нагрузок, внедрения мер по повышению энергоэффективности зданий и т.д.

"В случае с частным ЖЭКом структуру тарифа выяснить проще — они работают прозрачно. Уборка территории, охрана двора, озеленение, видеокамеры наблюдения, обслуживание бассейна, консьерж-сервис, домофоны — цену каждой из услуг ЖЭК, скорее всего, предоставит и аргументирует, поскольку он заинтересован в лояльности жильцов. И если, например, вывоз мусора коммунальный ЖЭК считает по 10 грн, а частный — по 50 грн, мотивируя это тем, что у фирмы, у которой он заказывает эту услугу, техника лучше, то вряд ли для жильцов это будет аргументом", — говорит начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

По его словам, в единичных случаях с частным ЖЭКом можно договариваться об индивидуальных условиях расчета тарифа: если житель дома, например, не пользуется паркингом, то он не должен платить и за его уборку. Однако поскольку большинство услуг предоставляется в привязке к местам общего пользования, то изъять их из перечня не получится. С необоснованным тарифом и другими неадекватными требованиями частных контор юристы советуют бороться через суд или органы Антимонопольного комитета.

"Если захотят украсть, то все равно украдут, независимо от того, частный ЖЭК или коммунальный", — говорит вице-президент Конфедерации строителей Украины Иван Салий. Именно поэтому, выбирая квартиру в новостройке, будущему инвестору стоит не только выяснить тарифы, но и уточнить динамику их предыдущего повышения, если застройщик возводит уже не первый дом. Кроме того, существенным фактором, способствующим максимально четкому пониманию перспектив оплаты коммунальных услуг, является внешний вид территории, а также наличие в доме энергосберегающих технологий.

"Строительные компании, думающие на несколько шагов вперед, уже давно строят не просто квадратные метры или бетонные коробки, а, прежде всего, строят-создают комфорт, атмосферу семейного уюта, мечту о счастье. Естественно, такая мечта должна быть хорошо оформлена: с зеленью, детскими площадками, парковками, Интернетом, регулярным вывозом мусора. И большинство инвесторов отдают себе отчет, что это не будет стоить копейки", — отмечает Игорь Вишняков.

Конечно, частный ЖЭК не является панацеей для решения коммунальных проблем, возникающих рано или поздно в любом жилом доме. Здесь играют свою роль и человеческий фактор, и отношение жильцов к совместной собственности, перспективы работы застройщика в данном регионе, желание застраивать целый массив или микрорайон. Большинство вопросов упираются в механизмы контроля эффективности. И чем интенсивнее граждане будут использовать эти механизмы при нарушении своих прав, тем качественнее и доступнее будут получаемые ими услуги.