Доступные кредиты на жилье - миф или реальность?

Современный украинский ипотечный рынок - это редкий симбиоз нескрываемого оптимизма клиента и полосы препятствий суровой реальности.

«Квартирный вопрос испортил людей», – иронизировал Михаил Булгаков почти столетие назад, а псевдодоступная ипотека беззаботных 2004-2007 годов окончательно добила их, так и хочется добавить сегодня. Виной тому, пожалуй, врождённая и, наверное, неистребимая вера в то, что всё обязательно будет хорошо, что квартиру можно купить дешево, брокеры дадут скидку, клерки в БТИ и ЖЕКах живут на зарплату, а проценты по кредиту сами по себе рассосутся.

Однако реальность говорит об обратном, и покупка квартиры, а уж тем более в кредит, - это серьёзный экзамен, в чём-то даже испытание. Нет необходимости повторяться о том великом многообразии кредитных программ, сроков, ставок, комиссий и прочего множества штрихов, которые составляют «потрет» современного ипотечного кредита, но думаю, самое время остановится на типовых ошибках, избежав которых, будущие собственники «своего угла» будут чувствовать себя в нём максимально защищено.

Бесплатные кредиты -  нет ничего бесплатного. Ипотека в том или ином банке может отличаться довольно существенно, не в разы конечно, но быть готовым к диапазонам в 3-5% нужно. Наиболее дешевыми по факту остаются кредиты, которые банки выдают при участии государственных учреждений, таких как Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и Государственный фонд содействия молодёжному жилищному строительству. При этом уровень процентных ставок даже при кредитовании, скажем, по программе ГИУ может быть разным, но в целом находится в диапазоне от 14 до 15,5% годовых в гривне, без ежемесячных комиссий. Это, пожалуй, тот вариант ипотечного кредитования, который на сегодняшний момент является наиболее доступным для клиента. Все остальные предложения банков, как правило, более затратны для клиентов. Вывод: бесплатных кредитов нет, но есть на рынке ипотеки инструменты, которые позволяют получить долгосрочный займ по щадящим условиям возврата. Ищем, пробуем, покупаем.

Гулять так гулять – довольно частое заблуждение клиентов, которые в порыве оптимизма хотят сразу же приобрести самую–самую лучшую квартиру. Будьте реалистичны, рассчитывайте исключительно на трезвый сценарий развития событий и сопоставляйте реальные финансовые возможности с собственными желаниями. Зачастую в разы проще приобрести вожделенные квадратные метры, чем потом их обслуживать, к тому же нести кредитную ношу. Правильно рассчитать силы залог более устойчивого финансового будущего. К сожалению, у всех нас бывают не самые лучшие дни в жизни, возникают проблемы с работой, со здоровьем, хочется отдохнуть самому и оздоровить семью, рождаются дети и уходят на пенсию родители. Всё это, безусловно, влияет на уровень Вашего дохода, часть из которого, несомненно, должна быть направлена на погашение обязательств по кредиту. Вывод: будьте хорошо информированным реалистом.

Перестраховывайся – довольно частым есть заблуждение, что если сегодняшние доходы заёмщика позволяют ему выплатить кредит за 5 -7 лет, то смысла просить кредит на более длительный срок нет. Безусловно, это не так. Существующая практика показывает, что реальная жизнь ипотечного кредита (срок реального пользования кредитными средствами от момента их получения до полного расчёта с кредитором по обязательствам) составляет около 10 лет. При этом в докризисный период она составляла на 1-1,5 года меньше. Иными словами, на данный момент наиболее правильным будет рассчитывать срок пользования кредитом с небольшим запасом. Так как никто не даст гарантии, что в период ближайших лет ситуация с получаемыми доходами будет оставаться такой же стабильной и не нужно будет просить у Банка пролонгацию. По сути, в пролонгации нет ничего плохого, как правило, банки довольно лояльно относятся к проявлению временных объективных затруднений клиента, но, согласитесь, возможность «манёвра», а отсюда и уверенность несколько снижаются. Вывод: рассматривай возможность более длительного срока кредитования.

Кто в доме главный – так кто же больше кому «должен», банк клиенту или клиент банку? Всегда нужно помнить, что обе эти стороны - это не мачеха и падчерица, а полноценные партнёры по конкретному договору. Каждый из них должен уважать интересы другого, в первую очередь те, которые были предусмотрены в договорах (кредитном и ипотечном), ну и быть толерантным к просьбам, которые по ряду причин не всегда могут быть предусмотрены на этапе подписания договоров. К таким просьбам, безусловно, можно отнести предоставление разрешения на изменение первичного предмета ипотеки (например, пристройки лоджии или достройки веранды), обращение за пролонгацией кредита или предоставления кредитных каникул. Любые реальные и обоснованные просьбы одной из сторон, безусловно, должны быть адекватно рассмотрены другой. Вывод: уважение ключ к эффективному партнёрству.

Платить, нельзя прострочить -  запятая должна стоять именно между этими двумя словами и никак не в другом месте. Нередко сталкиваешься с фактами, когда заёмщик, исходя лишь из понятной одному ему «правды», перестаёт обслуживать кредит или нарушать взятые на себя обязательства. Конечно, это всегда неприятно. И считать, что раз у банка есть залог то «пусть его забирает, и мы в расчёте» в корне не правильно! Банк не ломбард, его не интересует возможность дождаться, пока Вам станет плохо и бежать продавать Вашу квартиру. Банковский бизнес основан на других принципах, в данном случае на принципе заработка процентных и комиссионных доходов и уж никак не на торговле квартирами. Залог в данном случае - исключительно страховка, которая может быть реализована для закрытия задолженности по займу. Однако далеко не всегда стоимость залога покрывает задолженность по кредиту, особенно если квартира покупалась клиентом, что называется «на пике», а пользовался он заёмными средствами короткое время. В таком случае заниматься поиском покупателя на Ваши квадратные метры самостоятельно либо же совместно с банком в Ваших же интересах, ибо, чем быстрее и дороже Вы сможете продать квартиру, тем в большем выигрыше останетесь. И уж конечно не стоит доводить дело до суда. Тут уже, зачастую, страдают обе стороны: ни одна из которых не в состоянии в полном объёме удовлетворить свои требования. Так что, если проблемы с погашением видны Вам в ближайшей перспективе, не стоит затягивать, идите в банк и ищите совместное решение, оно, как показала практика, самое правильное.