Грязные танцы

Полуправда хуже лжи, или ещё раз о ипотечном кредитовании.

Рано или поздно камни, так усердно разбросанные по всей округе, нужно собирать. Грабли, которые закалили твой лоб, нужно поставить в сарай. Ошибки, которые ты допустил, было бы правильным исправить. Что делает в таких случаях умный – ищет проблемы в себе, анализирует собственные недочёты  и делает выводы. Что делает хитрый – указывает на другого…

Прочитал намедни очередную «обличительную статью» о рынке ипотеки в Украине и окончательно понял – дедушка Крылов был прав «…Когда в товарищах согласья нет,
На лад их дело не пойдёт, И выйдет из него не дело, только мука…». Дабы не вырывать фразы из контекста приведу данную статью (хотя это скорее экспресс – комментарий) в том виде, в котором она опубликовано на сайте bigmir.net, в разделе «Финансы».

«…Ставки по кредитам на недвижимость не должны превышать 5% годовых.Такое мнение высказал президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украина Александр Рубанов в эфире Первого делового канала.

"То что происходило в последнее время, я бы вообще не называл ипотекой. Это, скорее, какой-то банковский рэкет. Ипотекой можно называть ставку до 5% годовых. А то что мы имели раньше у нас в стране 14-15%, а сейчас имеем 20-25% - это не ипотека", - сказал он.

По его словам, помимо высоких ставок по ипотеке, еще один немаловажный фактор сложности их получения - это очень жесткие требования к заемщикам со стороны банков.

"Выполнить эти условия, пройти это чистилище практически нереально. И один из основных моментов - это реальный доход. На сегодняшний день для покупки семьей однокомнатной квартиры стоимостью 70-80 тысяч долларов при первичном взносе в районе 30-40% нужно иметь совокупный доход не менее 10 тысяч гривен. Только в этом случае она может рассчитывать на получение кредита", - отметил эксперт.

И как резюме и, я бы даже сказал диагноз всей банковской системе Украины, последний «гвоздь в крышку деревянного макинтоша, заключительная, финальная фраза «Украинская ипотека - это банковский рэкет».

Вот так, ни больше ни меньше «рэкет». Звучит как приговор, не правда ли? Если позволите господин Рубанов и его единомышленники, скажем так показания очевидца, дабы пролить свет на дела НАШИ с ВАМИ скорбные…

И так, господа присяжные я начинаю…

Как Вы уже поняли, господа присяжные, мы с обвинителем были…хм, как бы это сказать… «в сговоре». И всё произошедшее ничтоже сумняшеся тяжким крестом лежит на нас обоих».

Если позволите я начну со ставки по кредитам, которую так бесстрашно бросает в массы оратор -  в 5% годовых. А почему не 2 или 7? Просто цифра красивая. Или может быть потому, что «…а вот в Швейцарии ставки по ипотеке 3%, а вы тут буржуи проклятые…». Да-да, безусловно, у швейцарцев единственно что большое это дырочки в сыре и чувство национальной гордости, а ставки по ипотеке там действительно маленькие и составляют порядка 3,75% годовых. А ставки по депозиту в Швейцарии какие, не подскажите, господин Рубанов? Я Вам могу сказать, около 3% годовых. И ещё, в этой цитадели моровых финансов практикуется так называемая комиссия за управление депозитом, в среднем 0,75% годовых от суммы вклада. Что, соответственно, несколько уменьшит размер процентов по депозиту. Вы же не могли этого не знать, правда?

Но ведь так хочется принести депозит в банк под 20%, а кредит взять под 5%!!! Ну очень хочется!!! Вот только кто же заплатит разницу? Может быть Вы, господин Рубанов? Это не высшая школа экономики, а закон сохранения энергии, если угодно банальный принцип «Для того, чтобы нечто где то появилось, оно должно откуда то взяться», физику в школе все учили. Или проще «кто заплатит за эту чашку кофе»? Ну, с процентными ставками и со школьной программой, я надеюсь, разобрались, кто то вспомнил Джоуля, кто то Ньютона, а кто – то ставку по собственному депозиту в украинском банке в гривне и удовлетворённо зажмурился, ведь не под 3,75% годовых, правда гораздо больше? Я, кстати, не корысти ради приглашаю господина Рубанова и иже с ним, принесите в банки Ваши кровные под 3% и с Вами с удовольствием обсудят возможность выдачи кредита под 5%. Но ведь не принесёте, правда?

Для всех и каждого хочу донести одну непреложную истину – банкам выгодно выдавать кредиты!!! Ибо именно этот инструмент даёт возможность существенного заработка в виде процентов и комиссий!!! И чем больше банк выдаст кредитов, тем больше он заработает, но не при 5% ставке по кредиту, и 20% ставке по депозиту! Считать, что банки не хотят выдавать кредиты это всё равно, что отрицать желание любого человека быть здоровым и богатым, абсурд.

О стоимости недвижимости, простите, это не к банкам, как минимум. Стоимость жилья регулируется не НБУ, она регулируется двумя вещами: потребительским спросом и степенью жадности её собственников. Хотя, справедливости ради, нужно сказать, что банки тоже влили в эту бочку мёда ведро дёгтя в период ипотечного бума. Именно банки, в погоне за прибылью, подыгрывали вам – специалистам этого рынка, выдавая кредиты всем встречным-поперечным. Именно банки «накачали» миллиарды в дутый рынок недвижимости, в построенные вами воздушные замки, когда стоимость вожделенного квадрата росла ежедневно благодаря истерии «Берите эту квартирку сегодня, а то на неё у же очередь…». А вот когда сели и посчитали «сухой остаток», выяснились весьма пикантные подробности – из всех невозвратов по ипотеке 70% это тупые спекулятивные сделки, которые к классической, так воспеваемой Вами ипотеке, не имеют никакого отношения!!! Именно эти кредиты поставили банковскую систему в известную позу. Люди, покупавшие квартиры для себя, своих семей, детей, родителей, за редким исключением платили, платят и будут платить по кредиту ибо для них это семейный очаг. Те, кто покупал «метры» для перепродажи платить не собирались изначально, так как расчёт был на перепродажу. Вот и стоят десятками новостройки, квартиры в которых юридически имеют хозяев,а окошки то светятся далеко не во всех… 60% всех кредитов физическим лицам, в портфеле среднего украинского банка, это были ипотечные кредиты и половина из них явно «попахивала» спекулятивным душком. Что то удалось спасти через механизмы реструктуризации, судьба остального более печальна. Самое отвратительное, что продать эти «ипотечные кирпичи» крайне трудно ибо стоят они сейчас копейки. А почему копейки, что у нас пол страны вымерло или все массово переехали в землянки? Ну конечно нет, просто денег их купить у народа нет. Тоесть спрос он как бы есть, а потребления как бы нет! Что же делать? Но и тут, оказывается есть решение, продать за сколько возьмут! А убытки? Но банк же богатый, спишет! А мы с господином Рубановым будем выдавать новые кредиты. Схема та же: он нам клиентов самых лучших (ну или какие найдутся), а мы им кредиты, а брокерам-риелторам-оценщикам и прочим специалистам по недвижимости ещё и комиссию приплатим, как и ранее платили 1-2% от суммы кредита. Опять надуем рынок, а убытки потом опять спишем! Пофиг, что результат отрицательный, за то кураж!!! Тут правда труженики «от сохи брокерской» не в обиде оставались. Вы уж простите, что в карман чужой заглядываю, но страна должна знать своих героев!))) Комиссия от клиентов, за куплю-продажу, до 5%; комиссия от банков, за приведённого клиента, до 2%, околовсяческие доходы в виде – транспортные, оценка для банка (большинство из более – менее крупных агентств недвижимости имели карманные оценочные фирмы, которые массово акредитовывались в банках), услуги по «ускорению» в БТИ и прочее, худо бедно ещё 1-2% набегало. Сколько получается? Ну по минималу 5-7% от стоимости купли продажи. А теперь по расходам: затраты на аренду, накладные и небольшой «бонус» государству в виде отчислений от фонда оплаты труда. А в этот фонд заглянешь и слёзы горькие, в штате только директор и бухгалтер с зарплатами в 1000 гривен, остальные сотрудники … ну их как бы и нет. А остальное это «терра инкогнита», коротки государственные ручёнки до денег оставшихся. И что интересно, никакого контроля!!! Ну нет в этой стране механизма вывести весь этот чёрный нал с рынка посредников в сфере недвижимости на свет Божий. Ведь в отличии от того же банковского рынка, где всё уже регулировано-перерегулировано, рынок, который Вы представляете, это «заповедник». Можно посчитать и пощупать все выданные кредиты через НБУ, можно перелопатить и запротоколировать все сделки прошедшие через БТИ, можно вынюхать всё в журналах регистрации нотариусов ч помощью Минюста, но осязать денежные потоки в сфере, которую Вы представляете, просто невозможно. Это призрак, химера, фантом, иллюзия… А ведь механизм то существует, и много лет, и Вы о нём знаете, но что то не спешите с предложением о его внедрении. Ну и я тактично промолчу, дабы не травмировать светлые умы из налоговой инспекции!)) А пока да, не возможно! Хотя как невозможно… давайте экстраполируем мои вычисления в 5-7% на объём тех самых приснопамятных ипотечных кредитов, даже не «накидывая» сверху сумму собственного взноса заёмщиков! Я думаю, что фискальные органы захлебнулись бы слюной от осознания того объёма налогов, который они «прощёлкали». Вы ведь именно по этим безмятежным временам тоскуете и по деньгам этим лёгким, а изображаете тут борца за судьбы угнетённых и бездомных сограждан. «Золотой Вы человек, отдохнуть Вам надо! А то всё о народе печётесь…».

А теперь к самому интересному -   «… помимо высоких ставок по ипотеке, еще один немаловажный фактор сложности их получения - это очень жесткие требования к заемщикам со стороны банков…» Всё познаётся в сравнении. Есть такая уважаемая мною организация Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), думаю Вы с ним очень хорошо знакомы. Благодаря сотрудничеству банков с ГИУ у многих клиентов есть возможность получить 30-летний кредит на покупку жилой недвижимости под 14-15% годовых. Вот только «беда» ГИУ имеет очень жесткие стандарты, которые не походят ни спекулянтам ни труженикам представляемой Вами сферы труда. Например собственный взнос минимум 25%, ограничения по максимальной стоимости недвижимости (чтобы «нищий депутат» себе очередную «хатынку» в Конче не купил) и, о ужас!!!,  официальные доходы это обязательно!!! И ведь как ни «странно» уровень проблемности портфеля по программе совместно с ГИУ, даже в самые тяжелые периоды кризиса не превышал 3%!!! Это говорит только о том, что именно взвешенные подходы к оценке рисков делают ипотечное кредитование жизнеспособным!!! Только эти и никакие другие!!! Так что не нужно откровенно лгать о том, что у нас в стране нет кредитов под 14-15% годовых, без ежемесячных комиссий, ибо они есть.

А апелляции о том, что банки требуют реальный доход, это то к чему? Вам ли не знать, что это требования не банков, а закона, так как любые постановления НБУ для банков это закон и есть. Где «русским по белому» и даже для тех кто «на бронепоезде» написано о подтверждении предоставленных документов о доходах третьими лицами. Опять врёте?!

Вы же, в свою очередь, негодуете по вчерашнему дню, требуя вернуть то, что оказалось трагической ошибкой и нашей и Вашей. Вас понять можно, не Вам всю эту «ипотечную братскую могилу» разгребать, а нам. Так зачем эта патетика, к чему дешевые фокусы с манипуляцией общественным сознанием? Вы умнее многих, чтобы не понимать очевидного!

Думаю, что озвучу мнение многих банкиров сказав (написав) нижеприведённое:

- не будет ипотечных кредитов без собственного взноса или ещё и с дополнительным кредитом «на сопутствующие нужды» как это было раньше и как бы Вам этого ни хотелось опять;

- не будет кредитов в иностранной валюте ибо «вкусили плод сей»;

- не будет «левых» оценок недвижимости;

- не будет полноценного рынка ипотечного кредитования без долгосрочного фондирования;

- не будет ставок в 5% годовых пока не будет депозитов (или других инструментов) под 3-3,5%;

- не будет кредитования спекулянтов;

- не будет безалаберной оценки кредитных рисков и раздачи «кредитных пряников» налево и направо и ещё пару абзацев чего не будет. Но главное, что нормального рынка ипотеки не будет до тех пор, пока уровень платёжеспособности населения будет настолько катастрофически низким. Иными словами не будет бизнеса ни у нас, ни у Вас. Это пожалуй ключевой меседж.

Что же касается Вашей части этого, безусловно, совместного бизнеса то банки по прежнему будут платить Вам комиссию, но за качественных заёмщиков. А что касается регулирования рынка услуг по Вашему направлению, вероятно в попытке наполнить казну, доберутся и до него, не исключено. У меня за это голова не болит.

Только не стоит пытаться выглядеть борцом за права угнетённых. Тут нас с Вами никто не пожалеет, ни Вас ни меня. Мы вместе пошли по этому пути «Бачили очі, що брали? Тепер їжте…». Проблему нужно решать системно и комплексно, а не устраивать «плач Ярославны». И все, кто пребывает в плену иллюзий, бросаемых Вами в столь благодатную почву должны это понимать.

Так что давайте, друзья мои, на чистоту. Вы не сальсу танцевали, а кружились с нами в вальсе. А это парный танец, не правда ли? Так что не делайте щучью ухмылку, а нас не ставьте раком.«…Кто виноват из них, кто прав — судить не нам;
Да только воз и ныне там…» И.А. Крылов «Лебедь, рак и щука».