Доступная ипотека. Карнавала не будет.

Сериал «Доступная ипотека» продолжается.

Сериал «Доступная ипотека» продолжается. Последние решения о том, как она будет выглядеть, пока всего лишь подтверждают некоторые опасения – играть придётся на «старом, добром рояле» под названием Государственный фонд содействия молодёжному жилищному строительству. По сути, и все должны это понимать, кредитованием будут заниматься коммерческие банки, а Государство, через ГФСМЖС, будет компенсировать им часть процентной ставки по кредиту. И, по идее, таким образом, чтобы для клиента ставка кредитования действительно составляла 3%.

Для начала: почему всё таки ГФСМЖС (далее – Фонд), а не скажем ГИУ (Государственное ипотечное учреждение) или например отдельный проект «Доступной ипотеки» через тот же розничный государственный «Ощадбанк»? То же ГИУ, на мой взгляд, имеет более серьёзные успехи на данном поприще, да и механика получше и к народу оно реально ближе. Ведь если обратить внимание на условия аккредитации банков для работы с Фондом, сразу наталкиваешься на вот это требование:  «…Комерційні банки,  за  кредитами  яких  може  бути  надана часткова  компенсація,  визначаються  Фондом на конкурсній основі.
Під час проведення конкурсу перевага надається комерційним банкам,
які: дотримуються економічних нормативів  та  оцінних  показників,
установлених Національним банком; надають кредити з меншою відсотковою ставкою; мають розвинену мережу філій;…». Есть опасение, что как раз ограничение в части развёрнутости сети отделений станет одним из камней преткновения для массовой раскрутки проекта. К слову сказать, то же ГИУ такого ограничения не имеет. Может быть именно поэтому аккредитованных для работы с ГИУ более 100 банков, а для работы с Фондом лишь 22, часть из которых, к слову, уже прекратили существование. Думаю, что основной причиной тут как раз послужила банальная нехватка средств. Ибо выделенный 1 миллиард гривен это для нас с Вами деньги, а для такого проекта «пыль». Одним из принципиальных отличий в кредитования через ГИУ и Фонд является следующее: ГИУ кредитует весь проект (тоесть выделяет под заёмщика ровно столько средств, сколько он взял в кредит у коммерческого банка, за минусом сумы которую заёмщик уже успел погасить на момент выкупа ГИУ этого кредита у коммерческого банка на свой баланс), а Фонд лишь выплачивает часть процентов по кредиту, не имея к самому кредиту по сути никакого отношения. Таким образом для сопровождения кредита Иванова в 180 тысяч гривен, Фонду достаточно иметь ежемесячно сумму необходимую на погашение части процентов Иванова. В то время когда ГИУ пришлось бы выделять все 180 тысяч на выкуп у ком.банка этого кредита. Как видим математика говорит, что кредитуя население через Государственное ипотечное учреждение, искомого 1 миллиарда хватило бы на 5 550 кредитов. В то время как через механику Фонда количество счастливцев может быть гораздо-гораздо больше. Думаю, что это где-то компромиссное решение, причём с акцентом на интерес потребителя. Да и с другой стороны, чем больше заёмщиков, тем опять таки больше заработок самих банков. Вот только хватило бы у государства средств? Для тех, кто не знает, вкратце механика работы Фонда. Молодые люди, в возрасте до 35-ти могут подавать документы на получение кредита, по которым Государство возмещает клиенту часть процентной ставки по кредиту, полученному в украинском банке из перечня тех, кто имеет право работать с Фондом по такой программе. Разницу в ставке выплачивают в установленном порядке (в идеале ежемесячно) на специальный счёт клиента, открытый в банке кредиторе, с последующим перечислением этих средств в счёт погашения процентов (правильнее будет сказать части процентов) по кредиту. Ежемесячные платежи по «телу» кредита, а так же разницу между ставкой кредитования и компенсационной ставки, клиент оплачивает самостоятельно. Иными словами если в структуре Вашего ежемесячного платежа, например 3060 гривен (при кредите в суме 180 тысяч гривен, на 20-ть лет, под ставку 20% годовых, с аннуитетным погашением)  в первый месяц всего 60 гривен идёт на погашение «тела» кредита, а на оплату процентов 3000 гривен, то Государство компенсирует Вам (при ставке 3%) 2550 гривен (разница между коммерческой ставкой в 20% и льготной ставкой в 3%). Таким образом Ваши фактические затраты составят в первый месяц 510 гривен, из которых 60 гривен это платёж по «телу» и 450 гривен проценты. Разве это не то, что нужно, не это ли действительно условия доступной ипотеки? Безусловно да! Однако давайте попробуем разобраться в деталях, ибо на самом деле не всё так радужно. Согласно условиям кредитования при аннуитетном погашении, в первое время наиболее активно гасятся именно %%, тело в ничтожном объёме. Как видно из примера платёж первого месяца 60 гривен на 3000 гривен в «пользу» процентов. С каждым месяцем объём платежей по телу увеличивается, а по процентам, соответственно, уменьшается. В 13-м месяце это уже 70 на 2980, через пять лет 128 на 2920 и так далее. При этом на момент достижения кредита отметки в 5 лет, Вы всё ещё должны по кредиту 175 660 гривен, из 180 тысяч начальных. И только к 200-му месяцу (семнадцатый год кредитования) Ваши платежи уравновесятся 1527 гривен на 1530 гривны. В этот период Вы уже успеете погасить ровно половину из взятой суммы. Однако не забывайте, что оставшиеся деньги нужно погасить за 40 месяцев, что не так уж и много по времени. Так что нет смысла оттягивать погашение на конец периода, лучше пытаться погасить задолженность досрочно за счёт увеличения платежей по «телу» кредита уже в самом начале. Однако в любом случае на поверхности всё выглядит довольно радужно и такая математика это то, что должно удовлетворить и клиентов и банки, а так же утвердить успешность инициатив Правительства в части обеспечения населения доступной ипотекой. Однако есть целый ряд существенных вопросов, которые могут превратиться в не менее серьёзные проблемы, если их не решить ещё на «старте». Давайте попробуем их рассмотреть:

 ну для начала, чтобы никто не обольщался выдержка из требований к кандидатам:

 «…При выборе кандидатов в заемщики предпочтение отдается :
- Молодым гражданам, супругам , в котором супруг пользуются правом первоочередного или внеочередного предоставления жилых помещений;
- семьям, в которых один из членов семьи в текущем году достигает предельного возраста (35 лет );
- Молодым ученым и неполным семьям, в которых мать или отец является молодым ученым ;
- Молодым спортсменам, которые имеют наивысшие достижения на официальных национальных и международных соревнованиях и которые включены в состав сборных команд Украины;
- Молодым гражданам , супругам , в котором супруг состоящих на учете граждан , нуждающихся в улучшении жилищных условий, три и более лет….»

И в этих ограничениях не было бы ничего особенного, если  бы на поверку всё было так просто и претенденты на получение такого кредита, после прохождения «семи кругов ада» за всякими справками и справочками, не сталкивались с иными проблемами, которые никогда не найдёшь в перечне требований к соискателям вожделенного льготного кредита. Уже столько писано-переписано про непрозрачность выдвигаемых на местах требований и даже обвинений в коррупции… можно по разному относится к этому, но дыма то без огня, как известно, не бывает. Хотя есть надежда, что учитывая сколько поставлено «на кон», в этот раз обойдётся без «перегибов на местах».

Насколько реально то, что кредитование будет осуществляться именно под заявленные 3% годовых, за счёт компенсации коммерческим банкам разницы между ставкой коммерческой и льготными 3-мя процентами? Давайте обратим внимание на то, под какие процентные ставки сегодня готовы кредитовать ипотеку коммерческие банки. Если не рассматривать варианты с ежемесячной комиссией, то номинальная (лобовая) ставка врят ли будет составлять менее 22% годовых. Почему? Для этого достаточно обратить внимание на рынок ставок по депозитам, в первую очередь на годовую гривну. Согласен, что средняя ставка по таким депозитам находится в диапазоне 17,5 – 18,5%, но есть нюанс… И не один. Население, по вполне понятным причинам, не готово массово размещаться на год и более. И если верить статистике то «длинных» (годовых и годовых+) депозитов в банковской системе становится всё меньше. И надежды на то, что до нового года ситуация кардинально изменится, не много. Таким образом банкам придётся не только кредитовать долгосрочные ипотечные проекты «короткими» деньгами (к чему мы уже к сожалению привыкли, хотя тысячу раз соглашусь, что это не правильно), но и «оглядываться» на стоимость привлечения средств в будущем. Если рынок снова «тряхнёт» и стоимость депозитов подскочит выше 22%, а последние тенденции роста стоимости привлечения гривны уже сами по себе настораживают, то банки опять рискуют получить убыточный актив. Привлечённая сегодня шестимесячная гривна под 18%, при росте курса «за 22%», завтра вполне может превратиться в ту же шестимесячную, но уже под 23. Всё это мы уже наблюдали прошлой осенью в период острой «ресурсной голодухи», когда ставки «шкалили» до 23-25% на 3-6 месяцев. А при таком раскладе 10 – летний кредит под 22%, даже с учётом разовой комиссии 1-2%, всё равно станет убыточным, равно как убыточны сейчас все те кредиты, которые выдавались до кризиса в гривне по ставкам ниже чем сегодняшние ставки привлечения. С другой стороны 22% это тоже не «сахар». В таком случае даже если Государство согласиться с тем, что ему придётся компенсировать разницу в 19% годовых (22% коммерческой ставки за минусом 3% льготной) то ещё большой вопрос, а ввязываться ли банкам в такой проект? Устанавливать ставку «с запасом»? Не думаю, что это выход. На спокойном рынке процентная маржа в 3% это не так плохо. Плохо если будет установлен максимальный размер процентной ставки по таким кредитам и тут уже «в игре» будут только те банки, стоимость ресурса у которых, за минусом льготных 3% ставки по таким кредитам будет «вписываться» в утверждённые рамки. Однако пока «богатеньких буратин», в плане дешевого гривневого ресурса что то не видать, а играть в альтруизм, понятно никто не будет. Опять таки, если обратиться к нормам, которые заложены в «ПОРЯДОК   часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям  та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла», то норма в п. 4 гласит «4.   Часткова   компенсація  визначається  в  розмірі  однієї облікової  ставки Національного  банку,  що діє на день укладення кредитного договору.» Тоесть ставка кредитования у коммерческого банка должна быть не выше чем 7,5% годовых (текущая учётная ставка НБУ) плюс 3%. Итого, на выходе, кредит под 10,5% годовых в гривне. Думаю всем понятно, что это из области фантастики. Однако и задирать ставки до 25% никто ком.банкам не даст, это тоже понятно. Какой вариант предложит Правительство пока не понятно.

Вопрос наличия ресурсов у банков как таковых. Да, сегодня банки имеют некий избыток ресурсов, но всё это короткие деньги! Насколько можно быть уверенными, что завтра, даже став более дорогими они всё равно останутся в банковской системе? Думаю, что никто сейчас не возьмёт на себя смелость гарантировать, что они не уйдут «в матрасы» или не будут переведены в иностранную валюту. Тогда мы сами себя загоним в глухой угол. Именно поэтому банкам в первую очередь интересен именно механизм, который предлагает ГИУ, ибо он в первую очередь даёт возможность работать не только на дешёвом ресурсе, но и долгосрочном. Но «маємо те, що маємо».

Меня больше беспокоит другое то, о чём нужно говорить в первую очередь, это вполне понятные сомнения в том, насколько этот проект «долгоиграющий»? И не получится ли так, как уже было, что денег на компенсацию процентных ставок для обеспечения полноценной «жизни кредита» на всем этапе его существования не окажется в новом бюджете? В таком случае бремя уплаты всех 22% полной ставки (или какой то другой) ложится исключительно на плечи заёмщика. А это уже кредитование на коммерческих условиях! Это решительно не может устроить не только банки, которые вынуждены будут требовать от заёмщиков полной оплаты (тоесть процентов по коммерческой ставке), но и самих заёмщиков, большинство из которых не в состоянии будут вытягивать такой кредит. В итоге массовые неплатежи и очередной раунд «битвы с проблемной задолженностью». К кому тогда апеллировать? Тоже самое касается и тех клиентов, которые нарушат условия кредитования, исходя из чего Фонд не станет более погашать часть процентов и кредит автоматически перестанет быть льготным. Именно поэтому вероятно самым тревожным для себя банкиры считают п. 13 «Порядка частичной компенсации…», где «чёрным по белому» указано, что «Розмір часткової компенсації переглядається у разі зміни розміру   облікової   ставки  Національного  банку  з  урахуванням виконання  позичальником  зобов'язань  за  кредитним  договором та коштів,  передбачених на часткову компенсацію у державному бюджеті на відповідний рік.» В данном случае только правительственные гарантии могут быть достаточным основанием для уверенности в защите интересов и банков и заёмщиков.

Кроме того даже при урегулировании вышеприведённых проблем никто не гарантирует Вам, как заёмщику, 100%-ю выдачу кредита. Изменения в подходах к оценке рисков при кредитовании весьма существенны, долгосрочны и оправданы. По прежнему нужна «белая» зарплата, так же необходима незапятнанная кредитная репутация и ещё много чего, что не обещает клиенту лёгкой прогулки. Не так много воды утекло с тех пор, когда банки столкнулись с массовыми невозвратами кредитов, чтобы опять тренировать свой лоб на этих «граблях». Но борьба за клиента идти будет и борьба не шуточная, хотя это не тот случай где «все средства хороши».

В качестве небольшого резюме хотелось бы сказать, что банки очень заинтересованы в кредитовании по данной программе. Это удовлетворит их денежные интересы, равно как это будет реальной помощью всем молодым людям, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. Удовлетворяет это и интересам Правительства – автора таких инициатив. Однако хотелось бы с одной стороны предостеречь всех от эйфории и зажигательных бразильской самбы или украинского гопака, ибо проблем, которые придётся решать на пути к светлому ипотечному будущему «вагон и маленькая тележка» и все очень не простые, а с другой, каждой из сторон быть готовыми к реальным компромиссам. Компромиссам, которые не дадут всем нам превратится в героев басни Крылова, на возу которых, в качестве поклажи, будет та самая «Доступная ипотека».