Ипотечный костыль.

Последние сводки с «фронта доступной ипотеки» вызывают уж если не разочарование то, по меньшей мере, недоумение.От обещанной «ипотечной манны» до её основных потребителей, похоже, долетят только крохи

Последние сводки с «фронта доступной ипотеки» вызывают уж если не разочарование то, по меньшей мере, недоумение. От обещанной «ипотечной манны» до её основных потребителей, похоже, долетят только жалкие крохи.

Дабы не вырывать фразы из контекста приведу информационное сообщение, опубликованное на страницах «Економічної правди», целиком:

«…Уряд 25 квітня постановою затвердив механізм здешевлення вартості іпотечних кредитів, почавши реалізацію однієї з президентських соціальних ініціатив з реалізації програми "Доступне житло".

За словами міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолія Близнюка, "перші охочі зможуть почати оформлення кредиту вже в другій половині травня", пише DT.UA.

Всього ж в 2012 році планується забезпечити житлом близько 30 тис осіб.Міністр повідомив, що міністерство починає збір пропозицій забудовників, готових брати участь у цій програмі.

За словами Близнюка, мова йде тільки про первинний ринок, пріоритет - довгобуди.

Термін кредитування громадян - 15 років, термін часткової компенсації - 10 років.

Процентна ставка по кредиту не може перевищувати 16% річних, при цьому людині компенсується до 13% річних, тобто в дійсності він платить тільки 3% річних.

Перший внесок позичальника визначається внутрішніми правилами банків, але не може перевищувати 25% від суми кредиту.

Нормативна площа - 40 кв. метрів на одну людину або на сім'ю з двох осіб, плюс 18 кв. метрів на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 58 кв. метрів.

Нормативна вартість 1 кв. метра житла встановлюється для: Києва — до 7 тис гривень, Київській області — до 5 тис гривень, інші населені пункти — до 4 тис гривень.

Основні вимоги до потенційного учасника програми - необхідність поліпшення житлових умов і платоспроможність.За словами Близнюка, людині, щоб взяти участь в програмі, потрібно звернутися в один з банків у переліку і подати мінімально необхідний набір документів.Близнюк запевнив, що "всі можливі ризики (програми) теоретично мінімізовані"...»

Что сразу же бросается в глаза, так это чёткий критерий «только первичный рынок». С одной стороны в этом есть несомненные плюсы. Причём как для покупателя (он приобретает и физически и морально новое жильё), для государства (существенный толчок в развитии строительной отрасли, в том числе создании новых рабочих мест), а так же для залогодержателя (финансовому учреждению, кредитующему такой проект, как минимум с точки зрения ликвидности такого обеспечения, так же остаётся только аплодировать). Однако если с первыми двумя сторонами этого своеобразного триумвирата, а так же с их «плюсами и минусами» в этой схеме, всё более менее понятно, то с кредитором возможны определённые сложности. Зная не понаслышке особенности финансирования проектов строительства жилья, многие потенциальные партнёры из числа банков стараются избегать в них участия. Слишком уж сложен, несовершенен и рискован сегодняшний рынок «первички».

Нормативная стоимость "квадрата" - тут сложнее. Хотя на примере столицы пожалуй возможно. Хотя мне как то не попадались предложения со стоимостью менее 8000 гривен за квадратный метр. Но тут скорее да, чем нет. Вот только не хотелось бы столкнуться с тем, что застройщики начнут "бадяжить", экономя на стойматериалах и технологиях.

У меня нет сомнения в том, что предложений об участии в проекте от застройщиков будет хоть отбавляй. Тут правда ещё нужно будет разобраться, что это за проекты. Ведь не секрет, что застройщики крайне неохотно идут в проекты строительства жилья социального типа. Тем более, что в сообщении сказано чётко – приоритет, это долгострои. Вы же понимаете, что в расчёте на основного потребителя, измученного «нарзаном» чешек, хрущёвок, сталинок и других «чудес» советской архитектуры, застройщики старались давать потребителю то, что он в глаза не видел, но всегда мечтал: кухни по 20 метров, комнаты по 25-ть… Кроме того, зачастую эти самые долгострои находятся в самых топовых районах города и как то с социальной направленностью не очень то вяжутся. Вообщем очевидно, что из «ящика» долгостроя ещё совсем не факт, что можно будет подобрать те объекты, которые будут максимально соответствовать духу программы и не вызовут новую волну споров и кривотолков «для кого это строят?»

У меня, кстати, нет непонимания относительно размера собственного взноса (25% от стоимости), он и прогнозировался в диапазоне от 20 до 30%. Хотя эти деньги тоже нужно где то взять. И если при кредитовании «вторички» было всё более менее просто, при наличии другого, менее интересного для себя жилья, его продавали с отсрочкой выезда (освобождения проданной квартиры) на 20-30 дней, а полученные деньги пускали на собственный взнос по приобретаемой квартире, что давало возможность человеческих условий переезда семьи из одной квартиры в другую, то в данном случае потребитель может «зависнуть» надолго. Как минимум до самой сдачи дома в эксплуатацию и необходимого после строителей хотя бы косметического ремонта. Опасения у меня вызывает другое, а именно механизм формирования процентной ставки «…Процентна ставка по кредиту не може перевищувати 16% річних, при цьому людині компенсується до 13% річних, тобто в дійсності він платить тільки 3% річних…». А теперь давайте зададим себе и авторам этого механизма вопрос «Кто из банков, на сегодняшний день, готов финансировать, а проще говоря кредитовать, проекты на 10-15 лет под 16% годовых?» Все прекрасно понимают, что сегодняшняя длина ресурса, а так же его платность далеки как от долгосрочного характера привлечения, так и от дешевизны. Ведь кредитовать то всё это «ипотечное счастье» придётся именно отечественным банкам. При средневзвешенной стоимости привлечения годовой гривны (а это около четверти всего привлекаемого банками ресурса, остальное это краткосрочный ресурс) около 18% годовых, возникает серьёзный разрыв. А ведь нужно ещё что то зарабатывать на проекте. Отсюда и возникала ставка кредитования 21-22% годовых. При отрицательной «математике» банки в проект не пойдут, это объективная реальность. Предположить, что для повышения доходности до искомых 21-22% банки станут устанавливать ежемесячные комиссии, попросту глупо. Тогда это уже не доступная ипотека, а какой то «микс». Будет крайне любопытно услышать комментарии на этот счёт, как самих авторов механизма, так и руководителей банковского сектора. Пока, по всей видимости, эта «ипотечная птица» при такой механике не взлетит.

Вообще складывается такое впечатление, что Президента и Премьера банально «подставили» с предложенным механизмом реализации программы «Доступной ипотеки». Невзирая на крайне ограниченное время на выработку действенного механизма запуска программы, предложенное решение крайне сложно назвать эффективным. При этом авторам не пришлось писать с «чистого листа». На сегодняшний момент в стране достаточно и специалистов по разработке подобных механизмов и колоссального опыта реализации, одни ГИУ и Молодёжка (ГФСМЖС) чего стоят. К сожалению предложенный механизм «хромает на все свои ноги» и результаты его едва ли  удовлетворят все заинтересованные стороны: потенциальные клиенты так и останутся без «омріяного» жилья, строители без работы, банки без роста кредитного портфеля. Да и правительство, которое подняло проект «Доступной ипотеки» на щит, то же вряд ли обрадуется. За что боролись, куда бежали? Вот уж воистину не «надёжная опора» для прорыва на рынке доступного жилья, а «ипотечный костыль».

Игорь Шевченко. Специально для  prostobank.ua