ВСУ защитил интересы инвесторов, которые вкладывают деньги в недвижимость

Компания-застройщик получив деньги от инвестора по договору строительного подряда строила жилой дом.

Компания-застройщик получив деньги от инвестора по договору строительного подряда строила жилой дом. После того как инвестор перечислил 100% суммы за будущую квартиру, компания-застройщик обратилась в банк для получения кредита под залог возводимого жилого дома. Поскольку компания-застройщик не вернула деньги, недострой по договору ипотеки перешел в распоряжение банка. Возник спор между инвестором, банком и компанией-застройщиком, поскольку часть денег, вложенных в недострой, принадлежала инвестору, и он имел имущественные права на часть объекта (квартиру).

Для того, чтобы осуществить такую аферу, компания-застройщик воспользовалась пунктом договора строительного подряда, согласно которому собственником объекта строительства до его сдачи является подрядчик. А в соответствии со статьей 876 ГК Украины владельцем объекта строительства или результата других строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором. А поскольку иное предусмотрено договором подряда, то и компания-застройщик имела права передавать объект в ипотеку.

Суды по разному трактовали данную ситуацию. Суд первой инстанции принял решение в пользу инвестора, суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию компании-застройщика и банка. И, наконец, точку в данном деле поставил Верховный Суд Украины, который указал на то, что инвестор исполнил свое денежное обязательство за договором строительного подряда, полностью оплатив стоимость объекта строительства, таким образом, совершил действие, которое направлено на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода прав собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на данный объект.

Кроме того, суд также указал на то, что имущественные права на объект строительства не могли быть переданы компанией-застройщиком в ипотеку, поскольку Закон Украины «Об ипотеке» в редакции, которая действовала на момент совершения ипотечной сделки, не позволял передавать в ипотеку имущественные права на объекты строительства.

Такая ситуация очень распространена в Украине. Споров на таких основаниях рассматривается украинскими судами множество. Приведу пример некоторых из них: постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 27 февраля 2013 года по делу № 5019/1066/12. Согласно материалам дела заместитель прокурора города Ровны подал иск о признании ипотечного договора недействительным, который был заключен между ООО «Первая Украинская Индустриально-инвестиционная компания» (ответчик)  и ПАО «Акционерный коммерческий банк «Киев». В результате данного ипотечного договора ответчик передал банку с целью обеспечения кредита землю общей площадью 46 953 квадратных метра, которая ему не принадлежала, а была передана Управлением коммунального строительства исполнительного комитета Ровенского городского совета для организации строительства жилого дома. Изучив доводы сторон,  Высший хозяйственный суд Украины принял решение признать ипотечный договор недействительным.

Аналогичный спор также имел место в городе Обухове. В суде рассматривался судебный иск инвестора строительства жилого дома по ул. Киевская, 174-а в г. Обухове о признании недействительным договора ипотеки, заключенного между застройщиком и банком в части имущественных прав на квартиру инвестора, суд удовлетворил частично. А именно признал недействительным с момента заключения договор ипотеки в части передачи имущественных прав на квартиру, принадлежащую инвестору.

В данном решении ВСУ совсем по новому подходит к процессу приобретения права собственности на будущий объект строительства. Сразу скажу, что данная трактовка принята однозначно в контексте защиты прав и интересов инвесторов строительства, которые до этого, практически всегда, были в неравных условиях с застройщиками и банками. В практику вводится такое понятие как «право требования перехода права собственности на объект строительства», согласно которому инвестор, выполнивший условия договора (оплатил стоимость квартиры и т.д.), имеет право требовать переход права собственности на объект строительства или приобретать имущественные права на такой объект.

Кроме того, в данном решении суд указал на то, что согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» понятие «имущественные права», которые могут оцениваться, как какие-либо права, связанные с имуществом, отличаются от права собственности, в том числе от прав, которые являются частью права собственности (права владения, распоряжения, использования), а также другие специфические права и права требования. Таким образом, инвестор, который подписывает инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, приобретает права требования на данный объект недвижимости, которое является одним из видов имущественных прав. Можно сказать, что таким решением суд указывает на то, что инвесторы имеют первоочередное право на переход права собственности на объект недвижимости перед любыми другими третьими лицами.

Также ВСУ подтвердил уже давно сложившуюся судебную практику относительно передачи имущественных прав на объект недвижимости в ипотеку до момента вступления в силу Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Такие ипотечные договора должны признаваться судами недействительными на основании статей 203, 215 ГК Украины.

Однозначно, данное решение имеет больше плюсов для инвесторов. Поскольку раньше суды считали, что инвесторы в силу статьи 331 Гражданского кодекса Украины до завершения строительства (создания имущества) владели лишь материалами, оборудованием и т. д., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). С принятием данного решения суды будут учитывать в своей практике тот факт, что инвесторы также имеют право требования на объект недвижимости как одно из видов имущественных прав. Таким образом, застройщик не может без согласия инвестора проводить манипуляции с объектом недвижимости.

Данное решение усложнит жизнь для банков, поскольку им придется возвращать свои деньги и судится с застройщиками. И они уже однозначно потеряют деньги по процентам и штрафам.

В целом для рынка кредитования недвижимости – это никак не отразится. Думаю, что теперь банки более тщательно будут изучать залоговое имущество.