Привіт, як справи? Добре, надумав купити нове авто. Якої марки? Ти знаєш, довго обирав виходячи зі своїх фінансових можливостей, розглядав усі параметри, та в першу чергу параметри по витраті пального і вартість майбутнього обслуговування. Автомобіль повинен працювати на мене, а не я на нього. Згоден. Знайома розмова для більшості, впевнений, що так. Ми застосовуємо такий підхід для купівлі багатьох речей, та чомусь, коли справа стосується купівлі нерухомості, особливо квартир, ми забуваємо про це. Cпробуємо розібратися чому. Мабуть головна причина криється у відсутності досвіду у громадян та браку інформації стосовно змін, які відбуваються у сфері житлового будівництва, а саме житлово-комунальному секторі. У Радянські часи, коли будинки будувались за типовими проектами та на майже однакових земельних ділянках, все було просто. Квартири, як правило, обмінювали, а коли купували, то ніколи ніхто не ставив перед собою питання про комунальний сервіс та витрати на нього. Після розпаду Радянського союзу комунальний сервіс майже зник взагалі. Залишився він тільки у вигляді надання з боку ЖЕКів посередницьких послуг з вивозу сміття та аварійному обслуговуванні ліфтів та мереж. Найбільш добросовісні ще деколи надають послуги з прибирання прибудинкової території та у під’їздах. Основне завдання ЖЕКу - це своєчасно розрахувати (та і ця послуга замовляється у Головному інформаційно-обчислювальному центрі) та надати власникам житла квитанцію на сплату житлово - комунальних та інших послуг. Та вартість цих послуг, як ми бачимо, є величиною змінною тільки у бік підвищення і ніяк не залежить від якості послуг. Саме тому довіру до ЖЕКів вже втрачено остаточно. Та чи є альтернатива? За останнє десятиліття кардинально змінилась концепція у будівництві. Кожний новий житловий комплекс та і окремі нові будинки мають індивідуальні архітектурні та проектні особливості. Загальні території включають в себе не тільки площі перед та за будинками, а як правило ще і підземні (наземні) паркінги, дитячі садочки, школи, торгові та розважальні центри. А їхні розміри вже обчислюються гектарами. Отже кому можна довірити в обслуговування такі будинки ( з сучасним електро, тепло, водо, каналізаційним обладнанням), хто в змозі придбати прибиральну техніку та обладнання? Впевнений, що за комунальний ЖЕК Ви навіть і не подумали. Тоді хто? Останні три роки державні мужі раптом спам’ятали про діючий ще з 2001 року Закон України «Про Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», та дуже ретельно, майже нав’язуючи проводять компанію по безкоштовній допомозі власникам житла у створенні ОСББ. Звідкись знаходяться кошти на рекламу, юридичний супровід, консультації та інше. Чому саме зараз нам пропонують цей безкоштовний «сир»? Як таке сталося, що вони добровільно відмовляються від «дійної корови», а саме нею є усі ми, власники «старого» житла, ті, хто щомісяця платять за комунальні послуги, які нам не надаються. Це ж величезні кошти, навіщо від них відмовлятися? Довго відповідь шукати не потрібно - вона на поверхні. Майже усі будинки у містах України вже досягли того віку, коли в них необхідно проводити капітальний ремонт. Та якщо порахувати, хоч би приблизно, необхідну потребу у коштах, ми зрозуміємо, що недостатньо і десяти бюджетів країни на проведення таких ремонтів, я вже не кажу про модернізацію усіх мереж та впровадження нових заощадливих технологій. Грошей немає, а відповідальність залишається. Як її позбутися, а потім ще й заробити на цьому. Дуже просто. Допоможемо мешканцям створити ОСББ, передамо їм на баланс старі будинки, приймемо новий Житловий кодекс з необхідними змінами, створюємо власні комерційні управляючі (обслуговуючі) компанії замість ЖЕКів (та на їх базі) та знову за відсутності альтернативи, змушуємо власників (ОСББ) цих же самих будинків підписати договори на обслуговування. Тільки тепер ніхто і нікому вже нічого не винен. І кошти, і бажання працювати у цих приватних ЖЕКах будуть, тільки вже за іншими тарифами. Щодо мене, то це дійсно єдиний порятунок для наших будинків та шлях до модернізації комунальної сфери. Але є одна велика ложка дьогтю в цій бочці меду. Відсутність альтернативи та конкуренції. Де вона? Стандартна схема, за якою все це буде зроблено, надасть можливість, як це було раніше, з іншими, колишніми державними підприємствами, заводами, фабриками, передати їх у власність однієї чи декількох людей. Знову монополія? А що буде з тими, хто не в змозі буде платити за новими тарифами? На це питання і у мене поки немає відповіді. Конкурентоспроможність - здатність певного об'єкта або суб'єкта перевершити конкурентів у заданих умовах. Конкурент ЖЕКам вже з’явився на ринку, це приватні обслуговуючи (управляючи компанії) і саме конкуренція між такими компаніями надасть можливість власникам нерухомості обирати найбільш привабливі та економічно обґрунтовані послуги з обслуговування. Вже декілька років, як будівельні компанії досить вдало застосовують свої можливості. Керуючись власними принципами та сучасними підходами до будівництва нерухомості керівництво компаній приймають рішення займатися житлово-експлуатаційним обслуговуванням власних завершених проектів, що надає змогу контролювати подальшу експлуатацію та забезпечувати найвищий рівень якості житла. З цією метою створюються управляючі або обслуговуючі компанії, які виконують функції з управління та обслуговування житлового фонду будівель та прилеглих територій, а також інших проектів забудовника після здачі їх в експлуатацію. Саме наявність власних керуючих компаній є однією з найбільш вагомих переваг таких компаній-забудовників. Високопрофесійні фахівці, перевірені забудовником на ділі, займаються розрахунком та впровадженням оптимальних тарифів, здійснюють технічне обслуговування інженерних систем, контролюють якість наданих міськими службами комунальних послуг, тепло - та електропостачання, забезпечують вивезення сміття, прибирання громадських зон та прибудинкових територій. У Франції застосовують різні форми управління багатоквартирними будинками. Існують як муніципальні компанії так і приватні компанії. У будинках, де квартири продаються, власники житла створюють об’єднання та укладають угоду на обслуговування будинку з спеціалізованою компанією та окремо з компанією, яка здійснює контроль за якістю послуг, а з муніципальними компаніями угоду на поставку газу, води, електрики, тощо. Компанії, які обслуговують такі будинки, як правило, локальні та є і загальнонаціональні. У Ісландії, як і у багатьох інших Європейських країнах немає ЖЕКів. Мешканці створюють будинкові фонди, де накопичуються кошти на майбутні поточні та капітальні ремонти, а управління та обслуговування здійснюється приватними фірмами. У Америці інвестор, який збудував будинок, здає квартири у оренду, а для обслуговування наймає управляючу компанію. Інвестор зацікавлений в утриманні будинків у доброму стані, отже за гарне житло можна отримати більшу орендну плату. У Німеччині 95% житла здається у оренду. У цій країні приватизація була платною, тому квартири змогли викупити тільки 3,5% мешканців. Інше житло залишилося у власності муніципальних житлових компаній та крупних домовласників. Управління житловим фондом здійснюється приватними управляючими компаніями та сервісними компаніями. У складі комунальних платежів суттєвий прибуток власника житла. При загальній величині платежу за оренду житла (біля 300 євро), на обслуговування будинку відраховується біля 40%. Ця сума включає поточне обслуговування, терміновий ремонт, накопичення на капітальний ремонт. Мешканці ж багатоквартирних будинків, які мають власне житло, об’єднуються у товариства та обирають управляючого будинком. Такі товариства можна порівняти з нашими ОСББ та житловими кооперативами. Отже, важливо розуміти про що ми кажемо і чого ми хочемо. Якщо питання про необґрунтовані та завищені тарифи з боку монополістів на воду та електроенергію, так погоджуюсь, з цим потрібно боротися. Однак потрібно розрізняти ці два поняття: спожита продукція у вигляді води, електроенергії, газу та послуги по утриманню будинку і прилеглої території. Якщо боротися з монополістами Київенерго, Київгаз, Київводоканал дуже важко (а можливо вже і запізно) то принаймні ми не повинні дати можливість можновладцям створити інших – свої «кишенькові» обслуговуючі компанії. Але, ми повинні розуміти, що жодне ОСББ, чи ЖКК ніколи не отримає обіцяних грошей від Держави на капітальний ремонт будинку та ніколи не отримає кредитних коштів від банків, маючи для застави тільки старий будинок. Та ще й мешканці такого будинку ніколи не погодяться брати такий кредит тому, що бояться остаточно втратити свої помешкання. Тому, якщо ми кажемо не про «виживання» житлово-комунального сектору, а про його модернізацію та розвиток, то єдиний шлях – це приватні обслуговуючі компанії, які мають можливість, на початковому етапі за свої власні кошти чи кошти забудовника або кредитні, при необхідності навіть відремонтувати старий будинок та в подальшому надавати якісні послуги у повному обсязі. Ми ж не боїмося приватних аптек, приватних лікарів, приватних салонів краси, готелів, ресторанів, магазинів – ми вже давно довіряємо їм, користуємося їхніми послугами та сплачуємо кошти за ці послуги та товари, а головне розуміємо, що на нас заробляють та заробляють чесною та якісною працею. Коли нас щось не влаштовує, ми їдемо до інших. Головна умова – це можливість мати підтримку з боку Держави для функціонування таких компаній (відсутність бюрократичних перепон при їх реєстрації, дорогих ліцензій, хабарів та ін.) Тоді з’явиться здорова конкуренція та тарифи на обслуговування будуть теж обґрунтованими та прозорими. З’являться нові робочі місця та знову повернеться повага до таких професій, як сантехнік, електрик, столяр, слюсар, двірник. Поки що для «хворого» житлово-комунального сектору «ліки» є – це в першу чергу розуміння кожним громадянином, що без його активної участі у громадському житті своєї країни, міста, селища нічого не зміниться! Потрібні рішучі дії та конкретні вимоги до влади: З боку киян – це негайне призначення та проведення виборів мера та депутатів Київради! З боку усіх громадян України – це участь у розробці за та прийнятті нового житлово-комунального Кодексу! До того часу ми і далі будемо по 2-3 місяці літом жити без гарячої води, пити воду, яка тече по старим, іржавим трубам, ходити по купам сміття та лайна у своїх неосвітлених під’їздах, годинами сидіти у зламаних ліфтах та плакатися один-одному у «жилетку» за кухонним столом або на не пофарбованій лавці біля під’їзду!