Проблеми що виникають з виконанням попередніх договорів

4 сентября 2013, 13:42
Адвокат
0
568

Визначення територіальної підсудністі спорів з приводу неналежного виконання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомасті

Одним із ключових чинників підтвердження серйозних намірів укладання договору купівлі - продажу нерухомого майна, особливо у відносинах між фізичними особами, є укладення попереднього договору. Положення попереднього договору регламентується ст. 635 Цивільного кодексу України.

За  своїм змістом, попередній договір є добровільна  домовленість сторін: укласти договір, в подальшому (основний договір), на умовах, встановлених основним договором. 

У цій статті розглянемо проблему місця відшкодування збитків у ситуації, коли одна сторона попереднього договору купівлі – продажу нерухомого майна ухиляється  від укладання так званого основного договору.

Загальні положення відповідальності сторони від укладання основного договору передбачені ч. 2 – 3 ст. 635 Цивільного кодексу України.

Як діяти в подібній ситуації, коли ваш контрагент ухиляється від підписання  договору, не виходить з вами на зв'язок, не з’являється на підписання основного договору, і, в цілому, його дії незрозумілі, а відшкодовувати завдані вам збитки ніхто не збирається,  вами  ж сплачено чи отримано завдаток, і ви в обумовлений попереднім договором термін розраховували отримати остаточний розрахунок чи отримати майно. Як свідчить судова практика, такі ситуації у повсякденному житті трапляються досить часто. Добре, коли сторони все ж таки дійшли до вирішення ситуації мирним шляхом, в противному -  ви маєте право звернутись до суду.

І тут постає логічне питання: до якого  суду звертатись?

Цивільне процесуальне законодавство України має дві діаметрально протилежні імперативні норми з цього проводу. У відповідності до ст. 109 Цивільного процесуального кодексу України, позови щодо фізичної особи пред’являються до суду за місцем постійної реєстрації  або зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем тимчасового проживання. Таким чином, законодавець дає  чітку вказівку, що в разі ухилення фізичної особи від укладання основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, позов до цієї особи, щодо відшкодування завданих збитків, повинен пред’являтись за місцем її реєстрації.

Проте, у відповідності з ч. 1 ст. 114 Цивільного процесуального кодексу України, яка має назву «виключна підсудність»: позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред’являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.

 Постає питання: яким чином визначити місце пред’явлення позову про відшкодування витрат та збитків, понесених добросовісною стороною, за попереднім договором? 

З одного боку, законодавець чітко визначає підсудність – за місцем реєстрації фізичної особи, з іншого боку, - за місцем розташування  купівлі – продажу нерухомого майна. Отже, спір повинен розглядатись за місцем знаходженням такого майна. Добре, коли  майно і відповідач знаходяться і зареєстровані в одному районі, і належать до одного адміністративно-територіального відділення, а якщо це різні райони міста чи навіть різні області, відповідно -  і різні суди. У такому випадку в позивача чимало клопіт із відкриттям провадження за подібними позовами, а у разі його відмови, -  з поверненням сплаченого судового збору.

З адвокатської практики автора, суди в Україні нерідко користуються цими прогалинами права і відмовляють у розгляді подібних справ, відправляючи позивача до іншого суду.

 На жаль, такі ситуації трапляються досить часто – це реалії нашого життя. Щоб уникнути подібних проблем у майбутньому, сторони повинні заздалегідь подбати про можливість такого розвитку подій, і прописувати в договорі положення:  спір щодо неналежного виконання попереднього договору з приводу купівлі - продажу нерухомого майна повинен розглядатись за місцем знаходження цього майна. По-перше, сторони договору зможуть спрогнозувати витрати на правову допомогу, відрядження, які можуть бути пов’язані із судовим спором у майбутньому. По – друге, сторони будуть чітко знати, до якого територіального суду мають право звернутися з позовом у разі необхідності,  адже відповідач може змінювати адресу реєстрації щотижня, а  суд, в свою чергу,  має право відмовити в розгляді позову.

Насамкінець, при укладанні договорів сторони повинні бути  вкрай обережні щодо вибору підсудності і прораховувати наперед можливе розв’язання спорів, пов’язаних з ними.

Персональний сайт автора: www.cheremin.com.ua

Рубрика "Я - Корреспондент" является площадкой свободной журналистики и не модерируется редакцией. Пользователи самостоятельно загружают свои материалы на сайт. Редакция не разделяет позицию блогеров и не отвечает за достоверность изложенных ими фактов.
РАЗДЕЛ: Пользователи
ТЕГИ: юрист,законодавство,адвокат,представництво,договори,спори,цивільне право
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.